Teilungserklärung

Teilungserklärung walther immobilien michendorfEine Teilungserklärung enthält Angaben, die die anteiligen Eigentumsverhältnisse und Rechte der künftigen Gemeinschaft von Eigentümern regeln.

  • Zum Wohnungseigentum zählen die einzelne Wohnung inklusive des Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum
  • Ein Sondereigentum besteht nur aus den jeweiligen Wohneinheiten
  • Teileigentum sind Räume, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden wie Garagen, Kellerräume oder auch Ladenflächen
  • Zum Gemeinschaftseigentum gehören diejenigen Teile des Gebäudes, die gemeinschaftlich genutzt werden und nicht von einzelnen Eigentümern, wie z.B. das Treppenhaus. Aber auch Gegenstände und Vorrichtungen, die sich im oder am Sondereigentum einzelner Eigentümer befinden, können Gemeinschaftseigentum sein wie etwa Wasser- und Heizungsrohre, der gesamte Rohbau oder die Dachkonstruktion
  • Es können auch Sondernutzungsrechte geregelt werden, zum Beispiel das Recht eines Erdgeschoss-Wohnungseigentümers, einen Teil des Gartens exklusiv nutzen zu dürfen, obwohl es der Gemeinschaft gehört.

Wird ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt, ist zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig. Diese beschreibt, dass die einzelnen Einheiten des Gebäudes abgeschlossen sind das und über einen separaten Eingang verfügen. Dabei sollen alle Einheiten voneinander abgegrenzt sein. Das muss der Eigentümer bei der Beantragung der Bescheinigung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde durch einen Aufteilungsplan nachweisen.
Die Teilung ist dann vollzogen. Der Eigentümer benötigt für diesen Schritt einen Notar. Die Beurkundung der Teilungserklärung und die Aufteilung wird vom Notar gegenüber dem Grundbuchamt erklärt. Die Regelungen in der Teilungserklärung müssen sehr genau sein, um spätere Streitigkeiten zwischen den Eigentümern zu vermeiden. Sie ist quasi das Gesetzeswerk der Eigentümergemeinschaft.
Zur Teilungserklärung gehört dabei ein Teilungsplan, aus dem genau hervorgeht, wie die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen sind. Zudem wird von den Grundbuchämtern für jede Einheit ein so genanntes Wohnungsgrundbuch  angelegt.

Wird ein Mehrfamilienhaus in WEG-Einheiten umgewandelt, gelten besondere Rechte für Mieter. Wenn ein Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung gewohnt hat, genießt er besonderen Schutz. Hat der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen, so hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Das bedeutet, dass der Mieter die Wohnung zu den Konditionen erwerben darf, die der Eigentümer in einem Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbart hat. Vereitelt der Eigentümer dieses Recht, so kann das einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VIII ZR 51/14) entschieden.
Zudem gilt bei einer Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen ab Verkauf eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. In dieser Zeit kann der neue Eigentümer nicht einmal wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB). Die Regierungen in den Bundesländern können in Gebieten mit Wohnungsknappheit die Kündigungssperrfrist für einzelne Gemeinden sogar auf bis zu zehn Jahre verlängern. In dieser Zeit wäre lediglich eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, zum Beispiel bei erheblichen Mietrückständen, möglich.

Quelle: immowelt

  21. Oktober 2019
  Kategorie: Recht ·Mietrecht