Mietendeckel

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1.7 MIETENDECKEL

Der Berliner Senat hat beschlossen, die Mieten, die über den Mietspiegelwerten von 2013 liegen, abzusenken. Der Präsident des IVD (Immobilienverband Deutschland) Schick erklärt, „die Banken werden Beleihungswerte neu berechnen und ihre Finanzierung entsprechend anpassen müssen“. Alle Eigentümer, die sich bislang am aktuellen Mietspiegel orientiert oder eine an der Mietpreisbremse angepasste Miete vereinbart haben, werden die vereinbarte Miete entsprechend senken müssen. Bei Neuvermietung gilt von nun an die vorherige Miete, die die Werte des Mietspiegels von 2013 nicht überschreitet. Indirekt werden damit vom Berliner Senat die Mieten, die nach 2013 verlangt worden sind, als „Wuchermieten“ deklariert. Umstritten ist, ob das Land Berlin überhaupt eine Gesetzgebungskompetenz besitzt. Das Mietrecht ist Gegenstand der konkurrierenden Gesetzgebung zwischen Bund und Ländern. Mehrere Gutachten belegen, dass die Kompetenz des Mietspiegelgesetzes eindeutig beim Bund liegt. Die Konsequenz könnte sein, dass der Mietendeckel zu jahrelangen Rechtsstreitigkeiten und Verunsicherungen führen und den Berliner Wohnungsbau um Jahre zurückwerfen würde.

Weitere Folgen des Mietendeckels in Berlin, bei dem die Mieten 5 Jahre lang nicht steigen werden, sind die Auswirkungen auf die Beschäftigten von Handwerksbetrieben und das zunehmende Ausbleiben von Modernisierungen von Gebäuden. Eine Erhöhung der Mieten ist bei Modernisierungen nur bis maximal 1 € pro Quadratmeter möglich. Dabei müssten viele Gebäude in Berlin eine energetische Sanierung erfahren beispielsweise durch Dämmungen, um die Klimaziele bis 2050 zu erreichen. Seit 2019 dürfen allerdings nur noch 8 % anstatt 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Das gefährdet die gestellten Klimaziele, da sich Modernisierungen für Eigentümer nicht mehr lohnen. Dadurch sinkt automatisch die Nachfrage nach Handwerkern. Die öffentliche Hand wird diesen Nachfrageverlust durch Aufträge für Sanierung von Infrastruktur, wie z.B. Schulen, Kindertagesstätten etc. nicht kompensieren können. Wie ebenfalls bereits erwähnt, ist darüber hinaus die rechtliche Verbindlichkeit des Mietendeckels noch nicht sicher. Eine endgültige Entscheidung dazu steht noch aus.

Darauf sollten Vermieter allerdings nicht warten. Sie müssen die Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes darüber informieren, wie die bisherige Miete berechnet worden ist und wie sich möglicherweise die neue Miete, die dann gedeckelt sein muss, zusammensetzt. Die gedeckelte Miete sollte bis spätestens 9 Monaten nach dem Gesetz allen Mietern durch die Vermieter mitgeteilt werden. Dabei sollten Vermieter den Postweg der förmlichen Zustellung wählen, um im Streitfalle einen Nachweis zu haben. Diese Auskunftspflicht der Vermieter ist Bestandteil des Gesetzes zum Mietendeckel. Erfolgt dies nicht, droht Vermietern ein Bußgeld. Empfohlen wird von Verbänden und Anwälten, für die Schreiben der Vermieter eine Formulierung zu verwenden, falls das Gesetz später gekippt wird oder der Mietendeckel ausläuft. Für diesen Fall gilt dann die bisher zulässige Miete nach BGB weiter, also der qualifizierte Mietspiegel von Berlin bis 2021. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu empfehlen, da der Mietendeckel ja nur für einen begrenzten Zeitraum von 5 Jahren gilt. Für alle diese Fälle sollten Vermieter in ihren Schreiben an die Mieter etwaige Rückforderungen von Mieten ankündigen.

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  23. Oktober 2019
  Kategorie: Mietrecht