Immobilienvermietung

1. Wissenswertes zur Immobilienvermietung

1.1 Mietrechtliche Informationen

Als Miete wird die Überlassung von Sachen zum Gebrauch auf Zeit gegen ein Entgelt verstanden. Sachen in diesem Sinne können beispielsweise Wohnungen, Autos, Fahrräder, Boote etc. sein, die vermietet werden können. Die Vertragsparteien sind der Vermieter, der eine Sache dem Mieter zum Gebrauch überlässt und der Mieter, der dem Vermieter dafür die vereinbarte Miete bezahlt. Grundsätzlich sind Mietverträge nach deutschem Recht formlos und können auch mündlich vereinbart werden. § 550 BGB regelt die Wohnraummiete. Mietverhältnisse werden befristet, für einen bestimmten Zeitraum oder unbefristet abgeschlossen. Unterschieden werden die Mietverhältnisse nach Wohnraummietverhältnissen und Gewerberaummietverhältnissen. Dabei wird die Miete nach vertraglicher Vereinbarung meist im Voraus bezahlt. Vereinbarte Mietzahlungen begründen ein Dauerschuldverhältnis. Der Mieter ist deshalb als Schuldner der Mietzahlung verpflichtet, den Zahlungstermin (1. bis 3. Werktag eines Monats) einzuhalten und gerät bei Überschreitung dieses Zahlungstermins in Verzug. Eine Mahnung ist somit nicht erforderlich.

1.2 Zahlung und Höhe der Miete

Mieter und Vermieter können in Deutschland grundsätzlich die Höhe der Miete frei vereinbaren. Diese ist vonseiten des Staates nicht begrenzt, sofern nicht Sittenwidrigkeit (Wuchermieten) vorliegt. Der preisgebundene Wohnraum bildet eine Ausnahme, da er mit öffentlichen Fördermitteln errichtet oder modernisiert worden ist. Eine politisch herbeigeführte weitere Ausnahme ist die Mietpreisbremse in knappen Wohnraumgebieten oder der Mietendeckel in Berlin. In diesen Fällen kann nur eine Kostenmiete oder Bewilligungsmiete gefordert werden. Gesetzlich geregelt sind die Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete durch den Vermieter bei einem bereits bestehenden Wohnraummietverhältnis. Vermieter können frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung eine höhere Miete verlangen. Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 % steigen und muss sich innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen (§ 558 Abs. 3 BGB Kappungsgrenze). Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die in einer Stadt oder Kommune in den letzten 6 Jahren für Wohnraum ähnlicher Art, Ausstattung, Größe, Lage und energetischer Beschaffenheit ermittelte durchschnittliche Miethöhe ab. Dabei bleiben Mieterhöhungen wegen geänderter Betriebskosten unberücksichtigt (§ 560 BGB), wie auch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen (§ 559 BGB). Die Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen also innerhalb von 3 Jahren 20 % nicht übersteigen. Die Mieterhöhung darf sogar nur 15 % betragen, wenn eine Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in einem begrenzten Gebiet nicht gewährleistet ist. Die Regierungen der jeweiligen Bundesländer legen für jeweils höchstens 5 Jahre per Rechtsverordnung fest, für welche Gebiete diese Regelung zutrifft. Für Gewerberaummietverhältnisse gibt es keine entsprechenden Gesetzesregelungen zur Miethöhe. Sie wird nur von den § 134 und § 138 BGB begrenzt. Diese Beispiele zeigen, dass der Mieterschutz in Deutschland eine große Rolle in der Sozialpolitik spielt.

1.3 Mietminderungen

Ist ein Wohnraum oder eine Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen. Die Grundlage zur Bemessung der Mietminderung ist die Bruttowarmmiete (Grundmiete + alle vereinbarten Betriebskosten). Der Mieter hat allerdings die Pflicht, die Mängel dem Vermieter unmittelbar nach Kenntnisnahme, mitzuteilen. Diese Mängelanzeige ist Voraussetzung für die Geltendmachung einer Mietminderung. Treten während der Mietzeit Mängel in der Mietwohnung auf, hat der Mieter das Recht, für die Dauer des Mangels eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter auszusprechen. Der Mieter hat einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel. Wird dieser vom Vermieter in angemessener Zeit nicht beseitigt, dann hat der Mieter das Recht auf Minderung der Miete. Zusätzlich besteht noch ein Zurückbehaltungsrecht der Mietzahlung, wenn der Mangel nicht beseitigt wird (§ 536 ff, § 556 b BGB). Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit, in einem „Urkundenprozess“ die Mietzahlung einzuklagen. Dabei werden die vertraglichen Urkunden (Mietvertrag) zum Gegenstand des Verfahrens. Gemäß dem Mietvertrag besteht formal ein Zahlungsrückstand des Mieters. Dabei wird dem Vermieter das Recht zugesprochen, die säumige Mietzahlung zu fordern. Dem Mieter bleibt nur die Möglichkeit, im Rahmen eines getrennten Nachverfahrens seine Einwände wegen Mangels der Mietsache geltend zu machen und seinerseits auf Zahlung oder Rückzahlung der Miete zu klagen. Dabei ist der Mieter für die Mängel beweis- und darstellungspflichtig (Urteil vom 20.12.2006 – VIII ZR 112/06 Bundesgerichtshof BGH). Es gelten in Deutschland rund ein Drittel aller Mietverhältnisse als „säumig“, da nur unregelmäßige Mietzahlungen geleistet werden.

1.4 Schönheitsreparaturen

Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen wurden vom Bundesgerichtshof (BGH) wegen zu starrer Fristen für nicht wirksam erklärt. Ein Zuschlag wegen Schönheitsreparaturen zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist den Vermietern durch den BGH untersagt worden. Das ist nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich (§ 558 BGB). Übernimmt der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen, so können diese höchstens mit 8,50 € pro m² Wohnfläche im Jahr veranschlagt werden. Bei der Vereinbarung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ist darauf zu achten, dass keine starren Fristen vereinbart werden. Der Mieter ist zu Schönheitsreparaturen nur dann verpflichtet, wenn es der Zustand der Wohnung erfordert. Bei Kleinreparaturen wird in der Regel von einem Betrag von 75 € als Vertragsklausel im Mietvertrag ausgegangen. Es gilt weiterhin, dass bei mehreren Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres eine Gesamtsumme von 8 % der Jahresnettokaltmiete nicht überschritten werden darf. Der Mieter muss darüber hinaus gehende Kosten für Kleinreparaturen nicht tragen. 

1.5 Mietpreisbremse

Bei der Neu und Wiedervermietung von Wohnraum gilt seit 01.06.2015 das Gesetz zur Mietpreisbremse. Dieses besagt, dass die Miete bei Abschluss eines Mietvertrages bis maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Es wird von den Landesregierungen der Bundesländer per Rechtsverordnung festgelegt, welche Gebiete hierfür bestimmt werden sollen. Ausgenommen sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen.

1.6 Betriebskosten

Bei Betriebskosten werden warme und kalte Betriebskosten unterschieden. Kalte Betriebskosten sind beispielsweise Grundsteuer oder Abwasser. Warme Betriebskosten sind die Heizkosten. Eine weitere Unterscheidung der Betriebskosten ist die Verbrauchsabhängigkeit. Grundsteuer sind verbrauchsunabhängig, Heizkosten verbrauchsabhängige Kosten, die dem Eigentümer/Vermieter durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes regelmäßig entstehen. Diese kosten darf der Mieter anteilig nach Wohnungsgröße auf die Miete umlegen. Was alles zu den Betriebskosten zählt, wird in der Betriebskostenverordnung definiert. Diese müssen gemäß § 556 BGB gesondert mit dem Mieter vereinbart werden.

1.7 Mietendeckel

Der Berliner Senat hat beschlossen, die Mieten, die über den Mietspiegelwerten von 2013 liegen, abzusenken. Der Präsident des IVD (Immobilienverband Deutschland) Schick erklärt, „die Banken werden Beleihungswerte neu berechnen und ihre Finanzierung entsprechend anpassen müssen“. Alle Eigentümer, die sich bislang am aktuellen Mietspiegel orientiert oder eine an der Mietpreisbremse angepasste Miete vereinbart haben, werden die vereinbarte Miete entsprechend senken müssen. Bei Neuvermietung gilt von nun an die vorherige Miete, die die Werte des Mietspiegels von 2013 nicht überschreitet. Indirekt werden damit vom Berliner Senat die Mieten, die nach 2013 verlangt worden sind, als „Wuchermieten“ deklariert. Umstritten ist, ob das Land Berlin überhaupt eine Gesetzgebungskompetenz besitzt. Das Mietrecht ist Gegenstand der konkurrierenden Gesetzgebung zwischen Bund und Ländern. Mehrere Gutachten belegen, dass die Kompetenz des Mietspiegelgesetzes eindeutig beim Bund liegt. Die Konsequenz könnte sein, dass der Mietendeckel zu jahrelangen Rechtsstreitigkeiten und Verunsicherungen führen und den Berliner Wohnungsbau um Jahre zurückwerfen würde. 

Weitere Folgen des Mietendeckels in Berlin, bei dem die Mieten 5 Jahre lang nicht steigen werden, sind die Auswirkungen auf die Beschäftigten von Handwerksbetrieben und das zunehmende Ausbleiben von Modernisierungen von Gebäuden. Eine Erhöhung der Mieten ist bei Modernisierungen nur bis maximal 1 € pro Quadratmeter möglich. Dabei müssten viele Gebäude in Berlin eine energetische Sanierung erfahren beispielsweise durch Dämmungen, um die Klimaziele bis 2050 zu erreichen. Seit 2019 dürfen allerdings nur noch 8 % anstatt 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Das gefährdet die gestellten Klimaziele, da sich Modernisierungen für Eigentümer nicht mehr lohnen. Dadurch sinkt automatisch die Nachfrage nach Handwerkern. Die öffentliche Hand wird diesen Nachfrageverlust durch Aufträge für Sanierung von Infrastruktur, wie z.B. Schulen, Kindertagesstätten etc. nicht kompensieren können. Wie ebenfalls bereits erwähnt, ist darüber hinaus die rechtliche Verbindlichkeit des Mietendeckels noch nicht sicher. Eine endgültige Entscheidung dazu steht noch aus.

Darauf sollten Vermieter allerdings nicht warten. Sie müssen die Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes darüber informieren, wie die bisherige Miete berechnet worden ist und wie sich möglicherweise die neue Miete, die dann gedeckelt sein muss, zusammensetzt. Die gedeckelte Miete sollte bis spätestens 9 Monaten nach dem Gesetz allen Mietern durch die Vermieter mitgeteilt werden. Dabei sollten Vermieter den Postweg der förmlichen Zustellung wählen, um im Streitfalle einen Nachweis zu haben. Diese Auskunftspflicht der Vermieter ist Bestandteil des Gesetzes zum Mietendeckel. Erfolgt dies nicht, droht Vermietern ein Bußgeld. Empfohlen wird von Verbänden und Anwälten, für die Schreiben der Vermieter eine Formulierung zu verwenden, falls das Gesetz später gekippt wird oder der Mietendeckel ausläuft. Für diesen Fall gilt dann die bisher zulässige Miete nach BGB weiter, also der qualifizierte Mietspiegel von Berlin bis 2021. Dies ist auch vor dem Hintergrund zu empfehlen, da der Mietendeckel ja nur für einen begrenzten Zeitraum von 5 Jahren gilt. Für alle diese Fälle sollten Vermieter in ihren Schreiben an die Mieter etwaige Rückforderungen von Mieten ankündigen.

1.8 Mietvertrag

Der Mietvertrag begründet ein Dauerschuldverhältnis und ist rechtlich in den Paragrafen 535 bis 580 a BGB geregelt. Dabei werden 3 Bereiche unterschieden:

  • Allgemeine Vorschriften für alle Arten von Mietverhältnissen (§§ 535 – 548 BGB)
  • Regelungen für Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 – 577a BGB)
  • Regelungen und Vorschriften für Mietverhältnisse von Sachen (§§ 578 – 580a BGB)

§ 535 BGB regelt die Verpflichtungen, die sich aus dem Mietvertrag ergeben. Die Pflichten des Vermieters sind die Gewährung der Mietsache zum Gebrauch und dessen Instandhaltung. Der Mieter ist zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet sowie zur Zahlung der Betriebskosten. 

Da ein Mietvertrag ein Dauerschuldverhältnis darstellt, ist seine Beendigung an einen bestimmten Tatbestand geknüpft. Diese sind:

  • Befristung § 542 (2) BGB in Verbindung mit § 575 BGB
  • Kündigung
    • Ordentliche Kündigung § 542 (1) BGB in Verbindung mit § 568 (1) und 573 c BGB
    • Außerordentliche Kündigung § 543 BGB
    • Fristlose Kündigung
    • Fristgemäße Kündigung beispielsweise bei Mieterhöhungen § 57 a ZVG (Gesetz über Zwangsversteigerung) oder Tod des Mieters
    • Aufhebungsvertrag (vertragliche Vereinbarung über das Ende des Mietverhältnisses)

1.9 Untermietvertrag

Die Gründe für eine Untervermietung können vielfältig sein. Vielleicht stecken soziale Gründe dahinter oder Einkommensverlust. Die Voraussetzung für die Möglichkeit ein Untermietverhältnis zu begründen, wäre ein berechtigtes Interesse. Dieses liegt vor, wenn persönliche oder wirtschaftliche Gründe bestehen. Ist die Wohnung für einen Mieter zu teuer geworden, weil er beispielsweise weniger verdient, dann stellt das ein berechtigtes Interesse dar, das ein Untermietverhältnis begründet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieses berechtigte Interesse erst nach dem Abschluss eines Mietvertrages eintreten darf und nicht schon vorab existiert hat. 

Es besteht grundsätzlich kein Anspruch, die gesamte Wohnung unterzuvermieten. Der Vermieter kann dieses Verlangen ablehnen, aber auch ablehnen. Einer nur teilweisen Untervermietung der Wohnung, also eine Vermietung einzelner Zimmer in einer Wohnung, muss der Vermieter entsprechen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt oder keine Gründe einer Untervermietung entgegensprechen. Dabei muss der Vermieter darüber in schriftlicher Form in Kenntnis gesetzt werden, wer zu welchem Zeitpunkt als Untermieter einziehen soll. Günstig wäre ebenfalls, wenn Angaben über den Beruf und die letzte Wohnadresse des potenziellen Untermieters gemacht werden. Sind dem Vermieter Verhältnisse eines Untermieters bekannt geworden, die einer Untervermietung entgegenstehen, dann kann der Vermieter die Untervermietung untersagen. Dazu gehören beispielsweise kriminelle Vorgeschichten der potenziellen Untermieter oder Verstöße gegen die Hausordnung. Ein weiterer Grund, der eine Ablehnung eines Untermieters zur Folge haben könnte, ist der Umstand, dass eine Wohnung durch eine weitere Person, die in die Wohnung als Untermieter einzieht, überbelegt ist. Das bedeutet, dass mehr Personen eine Wohnung bewohnen als dafür vorgesehen sind. In so einem Fall kann der Vermieter eine Zustimmung zu einem Untermietverhältnis untersagen. 

Versäumt es ein Mieter, ein Untermietverhältnis dem Vermieter mitzuteilen, riskiert er die Kündigung. Die Zustimmung des Vermieters für eine Untervermietung einer Wohnung oder eines Teils der Wohnung muss dem Mieter vorliegen. Ist dieses nicht der Fall, kann der Vermieter ordentlich kündigen. Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung ist ebenfalls möglich, setzt aber eine Abmahnung voraus. 

Es ist darüber hinaus sinnvoll, einen Untermietvertrag zu vereinbaren. Dieser ist zwischen Mieter und Untermieter zu schließen. Der Untermieter hat kein Vertragsverhältnis mit dem Vermieter. Es sollte Vertragsbestandteil sein, welche Räume untervermietet werden. Dabei kann vereinbart werden, welche Räume einzeln und gemeinschaftlich genutzt werden. Die Höhe der Untermiete und die Nebenkosten sollten in diesem Rahmen ebenfalls geregelt werden. Die Kündigungsmodalitäten müssen ebenfalls Bestandteil eines Untermietvertrages sein. Der Mieter kann zu den normalen Kündigungsfristen wegen Eigenbedarf kündigen. Diese sind abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Kündigt der Mieter dem Untermieter ohne Grund, verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate. 

Quelle: Berliner Morgenpost

2. Maklerverträge bei der Vermietung

2.1 Drei Formen von Maklerverträgen

Es werden grundsätzlich 3 Maklerverträge unterschieden. Es gibt den sogenannten einfachen Maklervertrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinmaklerauftrag. Die Unterschiede betreffen vor allem die Hinzunahme weiterer Makler bei der Mietersuche und die eigene Suchaktivität des Vermieters.

Die Wirksamkeit des Maklerauftrags ist im Maklerrecht gesetzlich bestimmt. Die Einhaltung dieser gesetzlichen Vorgaben ist zu beachten und kann nicht vertraglich umgangen werden. Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, im Maklerauftrag frei zu vereinbaren, wie verbindlich Sie sich an den Makler für die Vermietung binden wollen und wie Sie selbständig pro aktiv nach Mietern suchen können. 

Bei walther Immobilien beinhaltet ein Vermietungsauftrag folgende Punkte:

  1. Vermietungsauftrag
  2. Auftragsdauer
  3. Pflichten des Maklers
  4. Mietobjekt
  5. Pflichten des Auftraggebers
  6. Provision (2,38 Nettokaltmieten)
  7. Gerichtsstand und Erfüllungsort
  8. Allgemeine Bestimmungen

2.1.1 Einfacher Maklerauftrag

Bei der ersten Vertragsvariante, dem einfachen Maklerauftrag, ist der Vermieter nicht ausschließlich an einen Makler gebunden. Der Vermieter ist nicht eingeschränkt, gleichzeitig einen anderen Makler zu beauftragen und ist zudem berechtigt, selbstständig eine Mietersuche durchzuführen. Die Provision wird im Falle eines erfolgreichen Mietvertragsabschlusses durch die aktive Maklertätigkeit fällig. Der Makler ist bei dieser Art der Beauftragung allerdings nicht verpflichtet tätig zu werden.

2.1.2 Alleinauftrag 

Vereinbart man mit dem Makler einen Alleinauftrag, dann kann kein weiterer Makler mit der Mietersuche beauftragt werden. Dafür verpflichtet sich der Makler zur aktiven Tätigkeit im Rahmen des Vermietungsauftrages. walther Immobilien vereinbart überwiegend mit seinen Kunden diese Vertragsvariante. Es ist darüber hinaus üblich, eine Aufwandsentschädigung für ein etwaiges Nichtzustandekommen eines Mietvertrages zu vereinbaren. Diese Regelung ist allerdings nicht Bestandteil eines Vermietungsvertrages bei walther Immobilien. 

2.1.3 Qualifizierten Alleinmaklerauftrag

Dieses Vertragsverhältnis des qualifizierten Alleinmaklerauftrags (QAA) begründet ein ausschließliches Tätigwerden des Maklers wie bei einem Alleinauftrag. Im Unterschied dazu ist es dem Vermieter allerdings untersagt, selbstständig einen Mieter zu suchen. In manchen Verträgen ist eine Verweisungsklausel verankert. Diese besagt, dass alle weiteren Makler an den Vertragsmakler zu verweisen sind, wenn sie die Mietersuche aufnehmen wollen. Somit sind Eigengeschäfte und Direktabschlüsse zwischen weiteren Maklern und dem Vermieter ausgeschlossen und sogar mit einer Vertragsstrafe belegt. Für die Dauer des Vertragsverhältnisses ist der Vermieter also im Falle der Mietersuche für das Vermietungsobjekt an einen Makler gebunden. walther Immobilien bietet seinen Kunden auch dieses Vertragsverhältnis an, wenn sie sich nicht selbst an der Mietersuche pro aktiv beteiligen wollen.

Alle 3 Vertragsvarianten bedürfen der Schriftform z.B. in Papierform, als E-Mail oder Fax. Ein qualifizierter Alleinmaklerauftrag ist nur als Individualvereinbarung zulässig, bei der die Bestandteile des Vertrages individuell ausgehandelt werden müssen. Bei einem lediglich vorgefertigten Maklervertrag, der als eine sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) angesehen werden kann, ist die Vereinbarung eines qualifizierten Makleralleinauftrags unzulässig und unwirksam. 

2.2 Maklerprovision nur bei vermitteltem Mietvertrag

Maklerprovision ist grundsätzlich nur im Erfolgsfall zu zahlen. Diese kann im Allgemeinen frei vereinbart werden. Die Grenzen sind im Rahmen des Gesetzes zum unlauteren Wettbewerb (UWG) festgelegt. 

2.3 Aufwandsentschädigung

Aufwandsentschädigungen bedürfen der individuellen Vereinbarung, andernfalls sind diese nicht wirksam, wie in § 3 Abs. 3 S. 1 WoVermRG festgelegt. 

2.4 Vertragsstrafe

Vertragsstrafen als Vertragsbestandteil sind zulässig, wenn Vermieter im Rahmen eines Alleinmaklerauftrags (Hinzuziehung eines weiteren Maklers) oder eines qualifizierten Alleinmaklerauftrags (Vermieter führt selbständig einen Geschäftsabschluss/Mietvertrag durch) diese Vereinbarungen missachten.

3. Bestellerprinzip bei Vermietung

Das Bestellerprinzip ist momentan nur für die Vermittlung von vermietetem Wohnraum (§ 1 Abs.1 WohnVermittG) gültig. Bei walther Immobilien zahlen Vermieter 2,38 Nettokaltmieten für die Vermittlung von Mietverträgen, inklusive Bonitätscheck, Präsentation der Immobilie Online und in Printmedien, Besichtigungsmanagement, Interessentenauswahl, Mietvertragsgestaltung, Übergabe der Immobilie und bei Bedarf besondere objektspezifische Tätigkeiten.

Für Gewerbeimmobilien ist allerdings eine abweichende Kostenaufteilung möglich. Nach § 1 Abs.2 Wohnvermittlungsgesetz zählen zu Wohnräumen auch solche Geschäftsräume, die wegen ihrer räumlichen und wirtschaftlichen Nutzung mit Wohnräumen zusammen vermietet werden können.


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