Immobilienverkauf – Vermietetes Haus und Mehrfamilienhaus verkaufen

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B. Immobilie verkaufen und wohnen bleibenF. Eigentumswohnung verkaufen
C. Vermietetes Haus und Mehrfamilienhaus verkaufenG. Gewerbeimmobilien erfolgreich verkaufen
D. Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit

Einleitung

Die Gründe für einen Verkauf Ihrer Immobilie sind vermutlich vielfältig. Ist Ihr Haus vermietet, dann ist es notwendig, einige rechtliche und sonstige Hinweise zu beachten. walther immobilien unterstützt Sie beim Verkauf Ihres vermieteten Hauses. Der Verkaufsprozess einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang, der mithilfe eines Maklers professionell abgearbeitet wird. Von der Beschaffung der Unterlagen über die Objektaufnahme und Immobilienbewertung bis zur Vermarktung der Immobilie und der Definition der Zielgruppe, dem Besichtigungsmanagement und der Kaufvertragsgestaltung und der Immobilienübergabe spart Ihnen ein Makler viel Zeit und Nerven. Wir wissen aus eigener Erfahrung um die vielfältigen unvorhergesehenen Tätigkeiten, die ein Verkauf einer Immobilie mit sich bringt.

1. Zielgruppe für die vermietete Immobilie definieren

Eine der wesentlichen Aspekte der Vermarktung ist die Ermittlung von potenziellen Käufern einer vermieteten Immobilie. Für einen Kapitalanleger oder eine Privatperson gelten unterschiedliche Voraussetzungen. Deshalb ist es notwendig vor dem Verkauf der Immobilie die Zielgruppe zu bestimmen. Vor der Vermarktung könnte der

1.1 Aktuelle Mieter

kontaktiert werden. Dieser Mieter könnte möglicherweise Interesse am Erwerb der Immobilie besitzen oder der Mieter kennt einen potenziellen Käufer. Dabei könnte seitens des Mieters eine emotionale Bindung zu dem Haus vorhanden sein, die den Mieter bewegen könnten, die Immobilie zu erwerben. Das erspart meistens Zeit. Der Mieter sollte allerdings folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • der Mieter sollte Interesse haben
  • der Mieter sollte die finanziellen Mittel zur Verfügung haben
  • der Mieter sollte bereit sein, einen angemessenen Preis zu zahlen

1.2 Privatpersonen

Die weiteren Überlegungen hinsichtlich der Zielgruppe für den Verkauf einer vermieteten Immobilie können auch hinsichtlich Privatpersonen erweitert werden. Dieser Personenkreis kann natürlich nicht sofort nach dem Erwerb in die Immobilie einziehen, da die laufenden Mietverträge vom Erwerber übernommen werden müssen. Besteht die Absicht, selbst in ein Haus einziehen zu wollen, bleibt nur die Eigenbedarfskündigung.

1.2.1 Eigenbedarfskündigung

Dabei muss ein berechtigtes Interesse des neuen Vermieters vorliegen. Dieses liegt im Falle eines Eigenbedarfs vor. Das wird in der Norm § 573 Abs. II Nr. 2 BGB beschrieben. Demnach ist Eigenbedarf begründet, wenn der neue Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts nutzen möchte. Sogenannte begünstigte Personen im Rahmen des Eigenbedarfs sind der Vermieter, seine Eltern und die Kinder des Vermieters. Des Weiteren gehören Nichten und Neffen, Stiefkinder oder auch eine Pflegekraft oder Haushälterin dazu. Nicht dazu gehören verschwägerte Verwandte wie Cousins, der geschiedene Ehegatte oder die Eltern des Lebenspartners. Die Gründe des Eigenbedarfs müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden und vernünftig und nachvollziehbar sein. Alleine der Wunsch nach einem Umzug in die neue eigene Immobilie ist nicht hinreichend. Ein nachvollziehbarer Grund wäre die Absicht, die neue Immobilie für den eigenen Altersruhesitz benutzen zu wollen und die eigene Immobilie selbst bewirtschaften bzw. unterhalten zu wollen. Weiterhin wäre ein vernünftiger Grund vorhanden, wenn die Kinder beabsichtigen, aus dem elterlichen Haus auszuziehen. Nicht akzeptierte und unwirksame Kündigungsgründe des Vermieters wären, einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder die Immobilie mit einer Mieterhöhung weiterzuvermieten. Tritt dieser Umstand ein, dann ist der Vermieter sogar schadensersatzpflichtig. Dabei müssen dem Mieter bereits entstandene Kosten für den Umzug erstattet werden und eine mögliche Differenz der neuen Miete zur alten Miete vom Vermieter übernommen werden. Gibt es die Möglichkeit des Vermieters, dem Mieter im selben Haus oder der Wohnanlage eine leerstehende Wohnung zur Miete anzubieten, muss dies seitens des Vermieters geschehen. Die Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls nicht wirksam, wenn der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorgelegen hat und der Vermieter die Wohnung trotzdem unbefristet vermietet hat, obwohl er schon vorher die Absicht besaß, die Wohnung selbst nutzen zu wollen. Ein Mieter kann eine unzumutbare Härte gemäß § 574 BGB wegen zu hohem Alter oder Gebrechlichkeit geltend machen. Ein Eigentümer kann, wenn er seine Immobilie verkaufen möchte, ein berechtigtes Interesse begründen, falls er erklärt, durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert zu werden. Dies wird im § 573 Abs. II Nr. 3 BGB beschrieben. Für die Kündigung im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung gelten Kündigungsfristen. Besteht das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre, besteht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt. Bei 5-8 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. Hat das Mietverhältnis länger als 8 Jahre Bestand, besteht eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Als Zielgruppe für den Verkauf einer vermieteten Immobilie kommen also nur Privatpersonen in Betracht, die nicht sofort in eine neue Immobilie einziehen wollen oder müssen. 

1.3 Kapitalanleger

Für Kapitalanleger sind vermietete Immobilien besonders interessant. Das gilt mittlerweile nicht mehr nur für Lagen in A-Städten. Auch B- und C-Städte gelten allmählich auch als Investitionsstandorte für Kapitalanlagen in Immobilien. In B- und C-Städten sind es besonders die A-Mikrolagen mit guter Anbindung. Es gibt verschiedene Gründe für Investitionen in Immobilien. In unserem Blog zum Thema erfahren Sie mehr über die Gründe von Kapitalanlegern und Investoren. Die zu erzielende Rendite mit einer Immobilie ist ein entscheidendes Kriterium für Kapitalanleger. Dabei unterscheiden Kapitalanleger verschiedene Renditeberechnungen. walther immobilien hat zu diesem Thema bei Instagram Posts zur Berechnung der Objektrendite und der Nettomietrendite eingestellt.

Die Immobilienbewertung einer vermieteten Immobilie ist etwas anders als bei bezugsfreien Immobilien. Der Angebotspreis bei vermieteten Häusern ist oftmals um ca. 20 % niedriger als bei leerstehenden Immobilien. Ein Grund dafür ist, dass die neuen Eigentümer nicht sofort einziehen können. Die neuen Erwerber einer Immobilie übernehmen die bestehenden Mietverträge und sind damit Vermieter. Es kann aber in Immobilienmärkten mit knappem Angebot an Immobilien durchaus ein vermietetes Haus zu ortsüblichen Preisen verkauft werden.

2. Die Mietvertragssituation analysieren (kann MV aufgelöst werden)?

Wie schon erwähnt, kann bei einem vermieteten Objekt der bestehende Mietvertrag durch den Verkäufer nicht gekündigt werden, um die Chancen des Verkaufs der Immobilie zu erhöhen und einen Interessenten zu finden. Ein Mietvertrag kann erst aufgelöst werden, wenn Eigenbedarf angemeldet wird. Dann gelten die Kündigungsfristen in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses.

3. Ist eine Auszugsprämie bei vermieteten Häusern praktikabel?

Wenn Sie die Absicht haben, Ihre vermietete Immobilie zu verkaufen, dann empfehlen wir, die Mieter über die bestehende Absicht zu informieren. Dabei können schon Lösungen in beiderseitigem Einvernehmen möglich sein. Denkbar ist sogar, dass der Mieter die Immobilie erwerben möchte. Wollen Sie Ihre Immobilie unbedingt bezugsfrei verkaufen, könnte den Mietern des Hauses ein Auflösungsvertrag mit einer Auszugsprämie vor dem Verkauf der Immobilie angeboten werden. Dabei gilt es, einige gesetzliche Vorgaben zu beachten. Es sollte mit dem Mieter eine Frist für den Auszug vereinbart werden. Eine Auszugsprämie stellt für einige Mieter durchaus eine lukrative Möglichkeit dar, vor dem Verkauf der Immobilie auszuziehen. Der Verkäufer hat dabei allerdings erhöhte Kosten zu tragen. 

4. Das Vorkaufsrecht der Mieter des Hauses

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie nur unmittelbar nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung das Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigen. Das gilt nur für den Fall der ursprünglichen Umwandlung eines Hauses in Wohneigentum. Beim Verkauf eines vermieteten Hauses allerdings gibt es kein Vorkaufsrecht für Mieter.

5. Inhalte des Kaufvertrags bei vermieteten Häusern

Im Kaufvertrag eines vermieteten Hauses sollten alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis stehen. Grundsätzlich sollte natürlich auch im Kaufvertrag stehen, dass es sich bei der Immobilie um ein vermietetes Objekt handelt. Ferner sollten weitere Vereinbarungen mit den Mietern im Kaufvertrag enthalten sein. Dazu gehören Informationen zu Mietzahlungen, den Betriebskosten und der Höhe der Kaution.

6. Unterlagen für den Verkauf eines vermieteten Hauses

Unterlagen für den Verkauf von vermieteten Immobilien:

  • Grundrisse und Bauzeichnungen
  • Angaben zur Wohn- und Nutzfläche
  • Wohnflächenberechnung
  • Lageplan
  • Energieausweis
  • Bilder und Renderings der Immobilie
  • Mietverträge und Mieterhöhungen
  • Betriebskostenabrechnung
  • Nachweis über Rücklagen für Instandhaltung
  • Sondervertragsdaten