Immobilienverkauf – Immobilie verkaufen und wohnen bleiben

A. Haus verkaufenE. Grundstück verkaufen
B. Immobilie verkaufen und wohnen bleibenF. Eigentumswohnung verkaufen
C. Vermietetes Haus und Mehrfamilienhaus verkaufenG. Gewerbeimmobilien erfolgreich verkaufen
D. Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit

Einleitung

Die steigenden Immobilienpreise, der demografische Wandel der Bevölkerung in Deutschland und die sinkenden Renten führen dazu, sich Gedanken zu machen über die zukünftige Nutzung des Eigenheims. Dabei entstehen unweigerlich Gedanken wie: „Soll ich mein Haus/Wohnung verkaufen oder doch lieber drin wohnen bleiben? Geht eigentlich beides?“ Diese und ähnliche Fragen erreichen uns als Makler immer häufiger. Viele ältere Eigentümer wollen vom Prinzip her in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Aber gleichzeitig besteht der Wunsch nach Erfüllung besonderer Träume, wie Reisen oder einem neuen Auto bzw. finanzieller Flexibilität insgesamt am Ende des Lebens.

Die gute Nachricht vorweg. Es ist beides möglich! Dabei gibt es sogar mehrere Varianten. Es gibt zum Beispiel den Nießbrauch, das Wohnrecht oder die umgekehrte Hypothek (engl.=reverse mortgage), die Leibrente und die Zeitrente. Alles Instrumente, die einen gewissen Reiz auf die Interessenten ausüben, aber auch Risiken beinhalten. Hier werden die Vorteile und Nachteile jeweils kurz dargestellt.

1. Nießbrauch

Der Begriff hat schon eine lange Tradition und entstammt dem lateinischen Wort „usus fructus“, dem Fruchtgenuss. Das bedeutet, dass zu früheren Zeiten die Bauern weiterhin von den Früchten des Landes zehren und leben konnten, auch wenn der Grund und Boden schon an jemandem Anderen verkauft worden war. An diesem Prinzip hat sich nichts geändert. Der Nießbrauchnehmer kann heute genauso die „Früchte der Immobilie“ genießen wie früher. Mit anderen Worten, er kann trotz Verkauf der Immobilie in ihr wohnen bleiben. Logisch, dass das auch im Gesetzbuch steht. Heute im BGB ab § 1030 ff, dort wird der Rahmen dieser Möglichkeit der Nutzung einer Immobilie definiert. In dem Gesetz ist verankert, dass der Nießbrauch ein absolutes Recht ist, eine fremde Sache zu nutzen. Nießbrauch ist nicht vererbbar und endet mit dem Tod des Nießbrauchnehmers. Der Nießbrauch ist übertragbar, er kann auch an Dritte übergeben werden. Er kann allerdings nicht verkauft werden.

a) Nießbrauch als absolutes Recht

Als Nießbrauchnehmer unterliegen Sie keinerlei Restriktionen bei der Nutzung der Immobilie. Dieses Nießbrauchrecht ist unabhängig vom jeweiligen Eigentümer gültig, da es ein persönliches Recht ist, dass an die Immobilie gebunden ist. Persönliches Recht heißt in diesem Falle wirklich wörtlich nur für Sie und wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Wenn zum Zeitpunkt des Ablebens des Nießbrauchnehmers weitere Personen in der Immobilie wohnen, müssen diese das Haus oder die Wohnung verlassen. Diesen Umstand gilt es bei den Überlegungen hinsichtlich eines Nießbrauchrechts zu bedenken und mit einzukalkulieren. Auf jeden Fall ist durch eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch des Nießbrauchs schonmal sicher, dass zukünftige Eigentümer darüber Kenntnis haben. Wie bei jedem Recht, gibt es natürlich auch Pflichten. So verpflichten Sie sich im Rahmen Ihres Nießbrauchrechts, das Haus/die Wohnung pfleglich zu behandeln und seine Wirtschaftlichkeit zu erhalten. Als Nießbrauchnehmer sind Sie für kleine Reparaturen und Instandhaltungen weiterhin zuständig. Das gilt auch für die Wohngebäude- und Brandschutzversicherung. Auch als Nutzer der nun verkauften Immobilie müssen Sie sich um Heizung, Wasser und Strom kümmern. Große Reparaturen trägt der neue Eigentümer wie z.B. (Dach, Heizung, Fenster). 

b) Der Nießbrauchvertrag

Das Wohnrecht des Nutzers ist ja schon im Grundbuch als persönliches Recht eingetragen oder die Eintragungsveranlassung ist Bestandteil des Nießbrauchvertrages. Der Vertrag regelt:

  • Namen der beiden Vertragsparteien Nießbrauchgeber und -nehmer
  • Grundbucheintrag und Adresse der Immobilie
  • Gewähren eines alleinigen, lebenslangen und unentgeltlichen Nießbrauchrechts
  • Ende des Nießbrauchrechts mit dem Tod des Berechtigten
  • Pflichten des Nießbrauchnehmers
  • Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch

Ein Nießbrauch wird häufig im familiären Kontext vereinbart und rechnet sich für den Käufer nur in Regionen, indem der Wohnraum knapp ist, also in den Ballungsräumen in Deutschland. Damit Sie nämlich die Wohnung unentgeltlich nutzen können, müssen Sie einen Abschlag beim Preis in Kauf nehmen. Anhand eines Beispiels eines 70-jährigen Mannes, der derzeit eine Lebenserwartung von ca. 78,5 Jahren besitzt und seine Immobilie verkaufen möchte, kann eine Überlegung zur Preisfindung bzw. eines Abschlages vom Preis deutlich gemacht werden. Ein potenzieller Käufer rechnet zur Lebenserwartung des Verkäufers von 78,5 Jahren noch 4 Jahre hinzu. Das bedeutet, er muss 12,5 Jahre warten, bis er in die Immobilie einziehen kann. In dieser Zeit muss der potenzielle Käufer entweder selbst Miete zahlen oder das aufgenommene Darlehen zurückzahlen, ohne entsprechende Einnahmen über Miete zu erhalten. Bei einer beispielhaften Annahme von monatlichen Kosten des Kaufinteressenten von ca. 1000 € kämen im Laufe der 12,5 Jahre 150.000 € zusammen. Diese Summe reduziert den Kaufpreis der Immobilie aus Sicht des Kaufinteressenten. Das Nießbrauchrecht wird also durchaus respektabel erkauft. Will der neue Eigentümer das Objekt mit einem Nießbrauch im Grundbuch verkaufen, muss er ebenfalls deutliche Abstriche beim Verkaufspreis hinnehmen und gleichzeitig die 10 Jahres Sperrfrist für die Spekulationssteuer beachten. 

Wollen Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, können Sie diese verkaufen und sich im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. Sie können dann die „Früchte“ der Immobilie weiterhin ziehen. Das Nießbrauchrecht können Sie auf Lebenszeit oder zeitlich begrenzt vereinbaren und eintragen lassen. Sie sind dann dem neuen Eigentümer gegenüber verpflichtet, die Immobilie ordentlich zu bewirtschaften und den dafür erforderlichen Aufwand zu tätigen. Sie tragen also die Unterhaltungskosten der Immobilie. Das bedeutet, dass Sie für die Instandhaltung und Instandsetzung des gewöhnlichen Unterhalts der Liegenschaft sorgen müssen. 

Es kommt auch vor, dass Eltern ihren Kindern schon das Haus im Rahmen einer Schenkung vermachen und selbst einen Nießbrauch für sich vereinbaren. Damit ist das Erbe bereits vorzeitig geregelt.

2. Wohnungsrecht

Eine weitere Variante des Verkaufens und wohnen bleiben wird hier kurz vorgestellt. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und dort wohnen bleiben möchten, dann können Sie sich ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Wie beim Nießbrauch müssen Abschläge beim Kaufpreis hingenommen werden. Dieses Wohnungsrecht endet mit dem Tode des Berechtigten. Es ist auch beendet, wenn die Wohnräume zerstört oder nicht mehr bewohnbar sind. Es kann auch eine Befristung für das Wohnungsrecht vereinbart werden. Dieses erlischt dann mit dem Ablauf der Frist. Der Inhaber des Wohnungsrechts kann Kinder, Geschwister oder andere Dritte bei sich aufnehmen. Das Wohnungsrecht kann auf einzelne Räume in der Immobilie beschränkt sein. Der Eigentümer könnte, rein theoretisch, ebenfalls die anderen Räume bewohnen. Sie als Berechtigter des Wohnungsrechts wären dann quasi Untermieter und sind somit für die Kosten der allgemeinen Unterhaltung des Gebäudes und der Schönheitsreparaturen zuständig. Es kann darüber hinaus eine Bedingung vereinbart werden, unter der das Wohnungsrecht endet. Eine solche Bedingung könnte eine Wiederheirat sein. Zu unterscheiden ist das Wohnungsrecht vom Wohnrecht. Beim Wohnrecht, das als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ebenfalls in Abteilung II des Grundbuches eingetragen ist, sind mehr Beschränkungen als beim Wohnungsrecht erfüllt. Der Berechtigte kann auch nur alleine die Wohnung nutzen und keine weiteren Personen über einen längeren Zeitraum aufnehmen. 

3. Umgekehrte Hypothek

Diese Möglichkeit des Immobilienverkaufs bei gleichzeitigem weiterem Nutzen der Immobilie ist im angelsächsischen Raum verbreiteter als hier und kommt deshalb bei uns eher selten vor. Die im englischen „reverse mortgage“ genannte umgekehrte Hypothek beinhaltet den Verkauf der Immobilie an ein Finanzinstitut oder einen Finanzdienstleister. Sie als Verkäufer bekommen dafür eine monatliche Zahlung oder eine Einmalzahlung. Stirbt der Kreditnehmer, geht die Immobilie dann an den Finanzdienstleister über. 

4. Leibrente

Die Leibrente ist in Deutschland verbreiteter als die meisten Varianten zum Eigentümerwechsel bei gleichzeitig weiterer Nutzung zum Wohnen. Die Leibrente ist im § 759 BGB verankert und beschrieben. Wer also eine Leibrente gewährt, verpflichtet sich zur lebenslangen Zahlung dieser Leibrente. Wenn Sie also Ihre Immobilie verkaufen, erhalten Sie für den Rest Ihres Lebens eine monatliche Rente, die vorher festgelegt worden ist. Diese beim Verkauf der Immobilie entstehende Rente wird im Grundbuch als Forderung eingetragen und ist bei einem weiteren Verkauf des neuen Erwerbers dann von diesem weiterzuzahlen. Bei der Bemessung der Höhe der Leibrente spielen 3 Kriterien eine Rolle.

  • Der Immobilienwert zum Zeitpunkt des Verkaufs
  • Das Alter des Berechtigten der Leibrente
  • Das zu diesem Zeitpunkt am Markt bestehende Zinsniveau

Daraus ergibt sich für Sie als Verkäufer Ihrer Immobilie die Tatsache, dass je höher der Wert Ihrer Immobilie ist, je älter Sie zu diesem Zeitpunkt sind und je höher das aktuelle Zinsniveau ist, desto höher ist Ihre monatliche Leibrente. Es ist also für Personen von Vorteil, diese Möglichkeit des Verkaufs zu nutzen, wenn sich die Immobilie in einem Markt befindet, der einen hohen Immobilienpreis realisieren kann, Sie ein gewisses Alter haben und das Niveau der Zinsen hoch ist. Bekanntlich ist letzteres derzeit nicht gegeben und wird auf absehbare Zeit auch so bleiben.

5. Zeitrente

Eine Ableitung von der Leibrente ist die Zeitrente. Die Zeitrente ist eine Leibrente auf Zeit. Meistens hat sie eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren. Es sind fast alle Kriterien gleich wie bei der Leibrente. Das Alter spielt dagegen hier keine Rolle bei der Bewertung der Höhe der Zeitrente. Wie der Name schon vermuten lässt, enden die Zahlungen nach einem vorher festgelegten Datum. Wenn der Berechtigte vorher stirbt, gehen die Ansprüche an die Erben über. 

6. Vorteile bei Leib- und Zeitrente

Der Vorteil von Zeit- und Leibrente ist, dass man verlässlich mit einer gleichbleibenden Einnahme zu seinen bestehenden Bezügen rechnen kann. Mitunter kann man auch einen guten bis sehr guten Kaufpreis erzielen, da viele Interessenten eher bereit sind monatlich mehr Rente zu gewähren als einmalig eine Summe in Höhe von beispielsweise 10.000 €. Bei der Leibrente kommt der Effekt des Alters hinzu, der die Höhe der monatlichen Rentenzahlung positiv beeinflusst. Einen weiteren Vorteil bietet die Leibrente noch, nämlich einen Steuervorteil. Es wird nur der angenommene Ertragsteil der Leibrente besteuert. Dieser ist zu Beginn der Rentenleistung am höchsten und sinkt im Laufe der Jahre kontinuierlich ab und somit die Besteuerung. Es gibt dazu Tabellen, die den Ertragsanteil in Prozent zum Eintrittsalter der Leibrente angeben. Ab einem Alter von 75 Jahren geht der Ertragsanteil Richtung Null. Die Zeitrente ist für Personen besonders geeignet, die aus gesundheitlichen Gründen oder altersbedingt später eine betreute Wohnform in Anspruch nehmen müssen. Dabei sollte die Überlegung angestellt werden, ab wann dies vermutlich der Fall sein könnte. Diesen Zeitpunkt sollte man als Zeitrentenende taxieren.

7. Immobilie verkaufen und dann als Mieter nutzen

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in einem Ballungsgebiet verkaufen möchten, können Sie derzeit gute Verkaufspreise erzielen. Das ist bekannt. Für Sie als älterem Eigentümer kann sich dann schon die Frage nach dem Verkauf stellen. Wir haben bereits einige Varianten des Verkaufens und wohnen bleiben kennengelernt. Diese Variante hier eröffnet ihnen ebenfalls einige Vorteile, die kurz beschrieben werden sollen. Sie verkaufen Ihre Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie die Restschuld, falls vorhanden, an die Bank zurückzahlen können. Das kann für Entlastung im Alter sorgen, wenn die Raten mit Zins und Tilgung wegfallen. Das gilt natürlich auch für Eigentümer, die ihre Immobilie bereits abbezahlt haben. Sie können dann einen Käufer aus den Interessenten auswählen, die nach dem Erwerb der Immobilie und dem Eintrag im Grundbuch an Sie als Verkäufer vermieten wollen. Sie würden dann als Mieter in Ihrer ehemaligen Immobilie wohnen und die Miete an den neuen Besitzer entrichten. Sie haben dann keine Pflichten hinsichtlich der Instandhaltung der Immobilie mehr. Diese Pflichten gehen an den neuen Besitzer über. Als Interessenten kämen dafür Familienangehörige in Betracht und natürlich Kapitalanleger, die mit einer langfristig gesicherten Mieteinnahme planen können. Es sollte dann ein Mietvertrag gestaltet werden, der eine Eigenbedarfskündigung ausschließt. Eine ordentliche Kündigung für den Mieter oder eine fristlose Kündigung sind allerdings weiter möglich, besonders bei Mietrückständen des Mieters.

8. Immobilie in Wohnungseigentum umwandeln (wenn möglich)

Wenn Sie aufgrund der baulichen Beschaffenheit und Konstruktion bzw. der gesamten Wohnfläche eine Immobilie in Wohneigentum umwandeln können, dann wäre es möglich, dass Sie in eine (der) Wohnungen selbst einziehen und die andere(n) verkaufen. Die Voraussetzung für die Umwandlung in Wohnungseigentum ist allerdings, dass Sie bei der zuständigen Baubehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen und danach eine Teilungserklärung von einem Notar erstellen lassen.

9. Grundstück aufteilen und als Baugrundstück verkaufen

Wenn es der Bebauungsplan des örtlichen Grundstücks erlaubt, kann ein vorhandenes Grundstück aufgeteilt werden und als Bauland veräußert werden und Sie können Ihre Immobilie weiter uneingeschränkt bewohnen. Bedingung dafür ist, dass das Bauland an den öffentlichen Verkehrsraum angeschlossen ist. Ist dies nicht der Fall, können Sie über den Eintrag eines Wegerechts in Abteilung II des Grundbuchs diese Voraussetzung schaffen und den Zugang zum Bauland sicherstellen.

10. Fazit

Es wurden hier nun einige gängige Beispiele für Möglichkeiten des Verkaufs Ihrer Immobilie beschrieben, die es erlauben, weiter in ihr wohnen zu bleiben. Für einige dieser Varianten ist eine anwaltliche Beratung wünschenswert. Das Angebot der Leibrente/Zeitrente aber auch der Nießbrauch und das Wohnungsrecht richtet sich vor allem an angehende und tatsächliche Rentner und Pensionäre. Es setzt einen einwandfreien Zustand der Immobilie voraus. Wer nach dem Verkauf auf diese Weise weiter in der Immobilie wohnen bleiben möchte, muss sie dann weiter Instand halten und pflegen. Darüber hinaus sollte die Immobilie möglichst schuldenfrei sein. Der Wert der Immobilie muss hoch genug sein, damit wenigstens ein 3-stelliger Rentenwert monatlich entsteht. Dabei wird von den potenziellen Käufern und Finanzdienstleistern die Immobilie deutlich heruntergerechnet. Es wird der Wert des Grundstücks und des Gebäudes ermittelt und eine Alterswertminderung vorgenommen. Dann ist man schnell bei einem Immobilienwert von 40-60 % des aktuellen Marktwertes. Die Begründung für diese Vorgehensweise bei der Bewertung ist das Risiko, nicht zu wissen, wie der Immobilienmarkt in 10 bis 15 Jahren aussehen wird. Dieser ermittelte Wert der Immobilie wird dann durch 20 oder mehr Jahre geteilt und das Ergebnis der Wertermittlung ist die monatliche Rente/Rate, die Sie für den Verkauf bekommen. Viele Finanzprofis gehen nicht von den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes aus, sondern von einer Lebenserwartung eines Menschen von 90 bis 95 Jahren. 


Wir von walther immobilien beraten Sie natürlich ausführlich zu den vorgestellten Varianten. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf. Tel: 033205 299704 oder 01577 4885873Gerne auch per Mail: .