Immobilienverkauf – Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit

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C. Vermietetes Haus und Mehrfamilienhaus verkaufenG. Gewerbeimmobilien erfolgreich verkaufen
D. Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit

Einleitung

Die meisten Immobilienbesitzer haben ihre Immobilie mit einem Bankkredit finanziert, in der Regel einem langfristigen Bankdarlehen. Dieses ist in Abteilung III des Grundbuches als Grundschuld eingetragen. Bei einem Kredit mit dieser langen Laufzeit kann nicht mit Bestimmtheit vorhergesagt werden, ob dieser auch vollständig abbezahlt werden kann. Es gibt mannigfaltige Gründe, wie einen Berufswechsel, eine Scheidung oder einen Todesfall, die einen nicht geplanten Verkauf der Immobilie notwendig machen. Dann weiß man nicht, ob die Immobilie trotz Kredit verkauft werden kann. 

1. Ist der Verkauf einer Immobilie bei laufendem Kredit überhaupt möglich?

Eine durch Finanzierung mit einer Bank erworbene Immobilie mit einer eingetragenen Grundschuld im Grundbuch hindert nicht am Verkauf einer Immobilie. Verschiedene Lebensumstände wie Trennung, Scheidung, beruflich bedingter Umzug, Familienzuwachs oder Tod des Partners können einen Verkauf einer Immobilie zur Folge haben. Es gibt dafür mindestens 3 verschiedene Optionen für einen Verkauf trotz Finanzierung, die hier kurz vorgestellt werden sollen.

2. Welche Möglichkeiten gibt es beim Verkauf mit Kredit?

a) Grundbuch lastenfrei stellen – Kredit kündigen

Bei einer Finanzierung der Immobilie über Darlehen oder Kredit wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, die der finanzierenden Bank als Sicherheit dient. Die Immobilie ist dann mit einer Grundschuld belastet. Selbst wenn ein Darlehen vollständig zurückgezahlt worden ist, kann die Grundschuld im Grundbuch eingetragen bleiben, wenn Sie damit einen weiteren Kredit absichern wollen. Ist das Darlehen noch nicht zurückgezahlt worden, spricht man auch davon, dass das Grundbuch nicht lastenfrei ist. Es besteht also noch ein Recht der finanzierenden Bank auf dem Grundstück/der Immobilie. 

Haben Sie einen Darlehensvertrag über eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren abgeschlossen, kann der Vertrag ohne ein berechtigtes Interesse nicht gekündigt werden. Ein berechtigtes Interesse ist allerdings der Verkauf einer Immobilie. Der Paragraf § 490 Abs. II BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) beschreibt, dass ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung des Darlehensvertrages besteht, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Bedingung ist dabei, dass der Darlehensvertrag bereits 6 Monate besteht und eine dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten wird. Diese Voraussetzung ist demnach keine allzu große Hürde. Wird der Kredit am 20.01.2020 gekündigt, tritt die Kündigung zum 20.04.2020 ein. Dafür will die Bank natürlich eine Entschädigung haben. Die wird von der Bank Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Diese ist ebenfalls im § 490 Abs. II BGB geregelt. Manche Banken erkennen sogar schon eine frühere Kündigung, also vor Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist, an. Aus Sicht der finanzierenden Bank ist die Kündigung ein Vertragsbruch, der die Vorfälligkeitsentschädigung zur Folge hat. Es wird damit ein Ausgleich für entgangene Zinszahlungen von der Bank in Rechnung gestellt, da der Darlehensvertrag vor Ablauf der Zinsbindung gekündigt worden ist. Sie können die Immobilie also verkaufen, wenn Sie diese Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Die Höhe der Entschädigung der Bank ist abhängig vom Zinsniveau des Kündigungszeitpunktes. Wurde eine Zinsbindung von 2,3 % über eine Laufzeit von 10 Jahren vereinbart und existiert zum Kündigungszeitpunkt ein Zinssatz von 1,8 %, mit dem die Bank das Geld wieder an einen anderen Kreditnehmer verleihen kann, dann ist der Bank ein Zinsschaden von 0,5 % entstanden. Dieser wird jährlich bis zum Ende der Zinsbindung hochgerechnet und bildet somit die ungefähre Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.  Beim umgekehrten Fall eines höheren Zinsniveaus zum Kündigungszeitpunkt lässt Sie die Bank allerdings nicht partizipieren. Eine Entschädigung ist natürlich auch dann, wegen entgangener Zinszahlungen aus dem Vertrag mit der Zinsbindung, zu zahlen. Es existieren im Internet einige Zinsschadenrechner, in denen man grob die mögliche Höhe der Entschädigungssumme der Bank berechnen kann, um eine erste Einschätzung zu bekommen. Es ist natürlich ausschlaggebend, welche Berechnung die Bank durchführt.

Vorfälligkeitsrechner (Dr. Klein)

Ein weiterer Aspekt beim Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich, dass das Grundbuch lastenfrei gestellt wird. Dies geschieht dadurch, dass Sie beim Gläubiger, also Ihrer Bank, einen Antrag auf Löschungsbewilligung stellen. Wird diese von Ihrer Bank ausgestellt, ist das gleichbedeutend damit, dass nun keine Sicherheit der Bank für die Immobilie im Grundbuch mehr eingetragen ist. Das wird dann lastenfrei genannt. Die Bank verzichtet natürlich nur auf diese Sicherheit, wenn Sie den zur Grundschuld gehörenden Kredit oder das Darlehen auch tatsächlich zurückzahlen. Es ist somit wichtig, dass Sie sich vorab bei Ihrer Bank informieren, in welcher Form eine Löschungsbewilligung erteilt wird. Grundsätzlich stellt das kein Problem dar, da Sie vom Käufer der Immobilie den Kaufpreis bezahlt bekommen. Bezahlen Sie damit die Restschuld plus Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zurück, ist die Löschungsbewilligung kein Problem. Dies wird in 99 % der Fälle von einem Notar durchgeführt, der den Kaufvertrag beurkundet. Die Bank übergibt die Löschungsbewilligung dem Notar mit dem Hinweis, diese nur an das Grundbuchamt weiterzuleiten, wenn die Bank aus dem Kaufpreis ihr Geld für das Darlehen erhält. Die Kaufpreisfälligkeit für die Zahlung des Kaufpreises ist damit auch gegeben. Dazu gehört noch eine Eintragung einer Vormerkung auf Rang 1 in Abteilung II des Grundbuchs (Auflassungsvormerkung), um die Verkaufstransaktion einer Immobilie formal abzuschließen.

b) Bestehendes Darlehen auf den Käufer übertragen

Es besteht die Möglichkeit eine bereits existierende Finanzierung auf den Käufer zu übertragen. Die finanzierende Bank muss ihre Zustimmung dazu allerdings erteilen. Damit können Sie dann auch die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, weil dann ja der Käufer den Darlehensvertrag zu den gleichen Konditionen weiterführt. Somit ist auch eine Löschungsbewilligung unter Umständen nicht mehr notwendig. Übernimmt der Käufer die eingetragene Grundschuld für die bestehende Finanzierung bei einer Bank, tritt dieser Umstand ein. Dabei werden keine Gebühren für eine Löschungsbewilligung erhoben und es fallen für den Erwerber keine Gebühren für die Neubestellung einer Grundschuld an. Es besteht also die Möglichkeit, dass der Käufer die Restschuld des Darlehens übernimmt und diese mit dem Kaufpreis verrechnet wird, wenn der Erwerber dies wünscht. Das ist bei allen Immobilienverkäufen möglich, wie dem Verkauf einer Wohnung, eines Grundstücks oder eines Hauses. 

c) Kredit in eine neue Finanzierung integrieren

Selbst bei einer Neufinanzierung kann ein bereits existierendes Darlehen in diese Finanzierung integriert werden. So wird ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Allerdings können hier eventuell andere Kosten anfallen. In einem Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ: XI ZR 398/02) wurde entschieden, dass eine Integration eines Darlehens in eine neue Finanzierung die Sicherheitsbedürfnisse der finanzierenden Bank nicht beeinträchtigt, wenn das Risiko des Kreditausfalls durch die neue Sicherheit ebenso gewährleistet ist. Das zu schützende Eigeninteresse der Bank, so die Richter des Bundesgerichtshofes, wäre demnach gewahrt. Somit muss ein bestehender Kredit nicht mehr unbedingt gekündigt und mit einer Vorfälligkeitsentscheidung abgegolten werden. Die Bedingungen hierfür sind:

  • Beim Austausch der Sicherheiten dürfen für die Banken keine Kosten entstehen. Wenn es zu Kosten in diesem Zusammenhang kommt, muss der Eigentümer diese Kosten tragen
  • Es muss ein berechtigtes Interesse des Eigentümers bestehen. Die Verwaltungskosten der Bank müssen allerdings beglichen werden.

Diese Möglichkeit ist vor allem denkbar bei ähnlichen Immobilien. Wenn ein Umzug aus beruflichen Gründen in eine andere Region notwendig wird, können die zu finanzierenden Objekte getauscht werden, wenn die Risikoabsicherung für die Bank gewährleistet ist. Es wird dann die alte Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht und die neue Immobilie als Sicherheit für den Kredit eingetragen. 

Es kann also durchaus sinnvoll sein, die Immobilie trotz laufendem Kredit zu verkaufen.

Ist der Zeitraum der Zinsbindung nur noch gering, ist es ratsam, diese Zeit noch abzuwarten und keine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Besteht noch eine längere Zinsbindung Ihres Kredits und die Immobilie hat bereits einen Wertzuwachs erfahren, dann kann auch eine Vorfälligkeitsentschädigung sinnvoll sein oder eine Übertragung des Kredits. Besteht ein berechtigtes Interesse, z.B. durch einen Umzug, kann diese Übertragung des Kredites auf eine neue Immobilie der richtige Weg sein. 


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