Immobilienverkauf – Haus verkaufen

A. Haus verkaufen E. Grundstück verkaufen
B. Immobilie verkaufen und wohnen bleiben F. Eigentumswohnung verkaufen
C. Vermietetes Haus und Mehrfamilienhaus verkaufen G. Gewerbeimmobilien erfolgreich verkaufen
D. Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit  

Einleitung

Immobilie vorbereiten für den Verkauf!

Wir von walther immobilien betrachten jede Immobilie in ihrer Individualität. Wir führen vor dem Verkauf meistens eine Markt- oder Teilmarktanalyse durch und ermitteln danach die Zielgruppen für die Immobilien zur Vermarktung. Dabei müssen wir aber flexibel bleiben und nicht stereotyp vorgehen. Hätten wir z.B. bei einer Lagerhalle im Bereich Gewerbe nur die eine Zielgruppe der Logistikunternehmen im Blick gehabt, dann hätten wir länger für den Verkauf gebraucht. Wir haben darüber hinaus nämlich Zielgruppen angesprochen, die für diese Objektart eigentlich nicht passen. Entscheidend ist die Nutzung der Kunden. Die muss natürlich mit dem Bau- und Planungsrecht kompatibel sein, sprich, dem Bebauungsplan gemäß der Baunutzungsverordnung. Das gilt es natürlich vorher abzuklären. Letztendlich hat eine religiöse Gruppierung die Immobilie erworben, die dort ihre Zusammenkünfte abhalten wollten. Das funktioniert natürlich nicht bei allen Immobilien. Deshalb betrachten wir trotzdem vor der Vermarktung alle Aspekte genauer und entwickeln dann mehrere Strategien zur Umsetzung.

Haben Sie einmal den Entschluss gefasst, Ihr Haus zu verkaufen, dann ist es sinnvoll, Schritt für Schritt vorzugehen. Wir von walther immobilien geben Ihnen hier einen Überblick über die notwendigen Aufgaben und Kenntnisse beim Immobilienverkauf.

1. Unterlagen zusammenstellen für den Hausverkauf

In Zeiten der Digitalisierung ist es trotzdem (noch) notwendig, Verkaufsunterlagen in Papierform bereitzustellen, aber auch im Dateiformat (PDF).

Diese Unterlagen werden möglicherweise beim Verkauf Ihres Hauses benötigt:

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung: in Berlin wird diese z.B. beim Bezirksamt der Abteilung Bauen und Planen -Stadtentwicklungsamt- (Bau- und Wohnungsaufsicht) beantragt = besonders bei Reihenhäusern nötig
  • Aufteilungsplan: in Berlin wird dieser z.B. beim Bezirksamt der Abteilung Bauen und Planen -Stadtentwicklungsamt- (Bau- und Wohnungsaufsicht) beantragt = besonders bei Reihenhäusern nötig
  • Lageplan, Flurkarte als Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Fachbereich für Vermessung und Geoinformation)
  • Baubeschreibung des Bauträgers im Falle eines Ein- oder Mehrfamilienhauses und Ausstattungsübersicht hinsichtlich der Innenausstattung
  • Bauanträge und Baugenehmigungen für Veränderungen/Umbauten an der Immobilie (damit es für den Kaufinteressenten keine Überraschung gibt und er die Umbauten wieder Rückbauen muss, wenn keine Baugenehmigung dafür vorliegt)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis in Form eines oder mehrerer Baulastenblätter
  • Auszug aus dem Altlastenkataster
  • Energieausweis: Umweltbewusstsein wird immer ausgeprägter und führt dazu, dass der Energieausweis immer bedeutsamer für Interessenten und Nutzer wird. Außerdem ist er seit der Energieeinsparverordnung 2014 gesetzlich vorgeschrieben.

Zwingend sind diese Angaben im Exposé und in Immobilienanzeigen:

  • Baujahr der Immobilie
  • Primärenergiebedarf = Wieviel Energie benötigt die Immobilie? Was fließt in die Immobilie hinein?
  • Endenergiebedarf = Dieser Wert gibt den tatsächlichen Verbrauch der Immobilie an. Er ist also der Wert mit der größeren Aussagekraft.
  • Energieverbrauchskennwert = Dieser Wert umfasst die Verbrauchswerte der vergangenen 3 Jahre.

Viele Interessenten von Immobilien wollen auch die letzte Energiekostenabrechnung für Gas, Fernwärme oder Heizöl sehen. Deshalb empfiehlt es sich, als Hausverkäufer auch diese Abrechnung vorzulegen.

  • Grundbuchauszug und ggfls. Grundstücksnummern (bei Neubauten)
  • Grundrisse aller Geschosse eines Hauses und Nebengebäudes/Garage
  • Wohnflächenberechnung
  • Bruttogrundflächen = BGF Vereinfacht berechnet sich die BGF als Wohnfläche + 20 % für Mauerwerk, Dämmung, Fassade + Nebengebäude (Länge x Breite) + Fläche Garagen (ebenfalls Länge x Breite)
  • Kaufvertrag vom Bauträger
  • Rechnungen und Wartungsprotokolle
  • Gebäudeversicherung
  • Brandschutzversicherung
  • Fotos vom Objekt

Anhand der Aufzählung wird deutlich, dass vor dem Verkauf doch einige Unterlagen zusammengestellt werden müssen. Dies dient natürlich zu aller erst dem Informationsbedarf der Kaufinteressenten Ihrer Immobilie und erleichtert deren Entscheidung. Es können noch weitere Unterlagen über Heizkomponenten oder andere technische Ausstattungen des Hauses/der Immobilie dazukommen. Denn wer eine Immobilie kauft, kauft jede Menge Technik mit. Die wenigsten sind fachlich informiert und auf diese Unterlagen/Informationen angewiesen. Dabei hilft es, wenn Sie Wartungsprotokolle für Wärme- und Wasserversorgung, Rechnungen über Modernisierungsmaßnahmen von Heizung, Dach, Dämmung, Fenstern und Boden bzw. von Räumen wie Bad, Küche etc. bereithalten. Dies überzeugt jeden potenziellen Käufer und macht deutlich, dass Sie als Verkäufer nichts zu verbergen haben. Transparenz überzeugt nun mal viele potenzielle Käufer, da diese Investition für die meisten Menschen wohl nur ein- bis zweimal im Leben getätigt wird. Dabei muss alles wohlüberlegt sein. Diese umfangreichen Unterlagen unterstützen die Meinungsbildung der Interessenten der Immobilie. Wir raten unseren Kunden, die mit uns ihre Immobilie verkaufen wollen, bei der Unterlagenbeschaffung sehr gewissenhaft und akribisch vorzugehen. 

Tipp von walther immobilien: Wer seine potenziellen Interessenten besonders positiv überraschen will, der legt alle Betriebs- und Gebrauchsanleitungen der Haustechnik für den Kunden bereit. Bei Häusern mit Smart Home Ausstattung sollte dies in jedem Fall vollumfänglich geschehen.

walther immobilien unterstützt Sie bei der Unterlagenbeschaffung für den Immobilienverkauf natürlich in vollem Umfang. Wir beantragen alle fehlenden Unterlagen kostenlos für Sie. Sie als Verkäufer müssen für alle Tätigkeiten, die walther immobilien für Sie erledigt, nur 3,57% Brutto des Kaufpreises bezahlen. Von der Wertermittlung der Immobilie, der Beschaffung der Unterlagen und Anfertigung von hochwertigen Bildern und Grundrissen, der Erstellung des Exposés und der komplexen Vermarktung, der Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine, der Preisverhandlungen und dem Zuführen von Unterlagen für den Notar, bis zur Korrektur des Kaufpreisentwurfes und als Ansprechpartner für alle am Verkaufsprozess beteiligten Personen, zahlen Sie als Verkäufer in Berlin und Brandenburg nur 3,57% Brutto Provision für die Dienstleistung eines Maklers! Das gilt für ganz Deutschland. Ab Herbst 2020 wird die einheitliche Teilung der Provision deutschlandweit auf 50 % / 50 % eingeführt. Dann wird der Prozentsatz deutschlandweit festgelegt. Der Käufer zahlt seinen hälftigen Anteil an der Provision erst, wenn der Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer erbracht ist. Die Höhe der Provision ist nicht festgelegt, üblich wird sein, dass jede Partei 3,57% Brutto bezahlt, wie das in einigen Bundesländern bereits der Fall ist. In der Region Berlin/Brandenburg bedeutet das eine Entlastung für den Käufer, da dieser bis dato üblicherweise 7,14% Brutto vom Kaufpreis an Provision bezahlt hat. Fest steht, dass Verkäufer/Käufer die gleiche Höhe der anfallenden Provision an den Makler bezahlen müssen.

Nach wie vor ist es allerdings so, dass nur ein Teil der möglichen Entlastung für Käufer von Immobilien durch diese Regelung erfolgt. Die Grunderwerbssteuer, als Einnahmequelle der Kommunen und Städte, bleibt in voller Höhe bestehen. In Brandenburg sind das satte 6,5% vom Kaufpreis, die alleine der Käufer an die Gemeinde/Stadt zu entrichten hat. Aus unserer Sicht ist das schnellstmöglich zu verändern, um coronabedingte Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, durch zusätzliche Anreize, auszugleichen. 

2. Home Staging by walther immobilien

Vor der Vermarktung ist es hilfreich, einmal die Kundenbrille des potenziellen Käufers aufzusetzen, um aus dessen Sicht die Immobilie zu betrachten und möglicherweise zu verändern. Sie können auch einen Freund oder Bekannten hinzuziehen, der seine Einschätzung abgibt. So können etwaige Nachteile einer Immobilie/eines Hauses erkannt und behoben werden, damit der Kunde/Interessent keine Argumente für Preisnachlässe bekommt. Bevor das Objekt angeboten wird, empfiehlt es sich Garten und Fassade zu überprüfen. Dabei sollten vermooste und vertrocknete Stellen auf der Rasenfläche ausgebessert, das Laub entfernt, das Unkraut beseitigt, Fenster und Türrahmen gestrichen, herumliegende Gegenstände in Garten und Haus entfernt und verrottete Holzfassaden erneuert werden. Diese ersten Maßnahmen rücken die Immobilie gleich in ein etwas anderes Licht. Kleinere Arbeiten können von Ihnen selbst durchgeführt werden, größere sollten Sie dem Fachhandwerker überlassen. Im Inneren des Hauses ist mit gleicher Sorgfalt nach kleineren Schäden zu suchen, die es vor der Vermarktung der Immobilie zu beseitigen gilt. Bei etwas größeren Schäden oder Abnutzungen, wie veralteten Türen und Fenstern etc., können dann natürlich auch Preisabschläge in Kauf genommen werden, wenn sich eine Instandsetzung/Modernisierung nicht mehr lohnt. Aus Sicht von walther immobilien lohnt sich ein Reparatur- und Renovierungsaufwand aber allemal, da die Kosten dafür ja auf den Kaufpreis drauf geschlagen werden können. Bei der optimalen Präsentation Ihrer Immobilie kommt es darauf an, das Objekt im besten Licht erscheinen zu lassen. Im Rahmen des Home Staging können Immobilien so inszeniert werden, dass sie ein „Desire“, einen Wunsch zum Kauf und eine Vorstellung beim Käufer erweckt, diese Immobilie jetzt und in Zukunft gerne bewohnen oder vermieten zu wollen. Es können auch mit Lichteffekten und Strahlern bestimmte Ecken oder Deko-Gegenstände angeleuchtet und effektvoll in Szene gesetzt werden. Um das Haus auch im Bereich der Ausstattung zu optimieren, können beim Home Staging Mietmöbel angeschafft werden, die dem vorher festgelegten Ziel entsprechen und sich mit großer Sicherheit bezahlt machen, indem sie einen höheren Verkaufspreis ermöglichen. Pflanzen und Dekorationen verfeinern das Raumbild der Immobilie und führen zur Entwicklung einer positiven Vorstellung beim Interessenten des Objektes.

3. Vermarktungsstrategie der Immobilien bei walther immobilien 

walther immobilien bietet ihnen nach der Objektaufnahme vor Ort und der Sammlung aller Daten zu Ihrer Immobilie eine kleine Präsentation der Vor- und Nachteile Ihres Hauses an. Dabei werden ihnen dann mögliche Handlungsschritte zur Behebung der Nachteile Ihrer Immobilie aufgezeigt, die potenzielle Zielgruppe der Immobilie bestimmt und die grundsätzliche Vermarktungsstrategie festgelegt. In diesem Zusammenhang kann auch eine Marktanalyse sinnvoll sein. Manchmal gelingt das Matching der Immobilie mit einem passenden Käufer schon durch die interne Datenbank von walther immobilien. Die Suchkundenpflege wird bei walther immobilien großgeschrieben. Auf Wunsch des Kunden werden die Marketinginstrumente zusammengestellt und eine Off- und Online Marketing Kampagne festgelegt. walther immobilien bietet dabei die „klassische Vermarktung“ in diversen Printmedien, aber auch die Platzierung und Bewerbung der Immobilie in allen relevanten sozialen Medien (Facebook, Instagram, Twitter, Snapchat, WhatsApp, LinkedIn, Xing) und Immobilienportalen, an. Über unsere zahlreichen Kooperationspartner im Netzwerk von walther immobilien gibt es multiple Vermarktungsmöglichkeiten, die dem individuellen Charakter der Immobilie gerecht werden können. Um den Charakter der Immobilie sichtbar zu machen, werden im Rahmen der visuellen Präsentation einer Immobilie auf Wunsch neueste 360 Grad Rundgänge (ogulo, matterport, 3 D Animationen) oder Objektvisualisierungen, mithilfe einer Drohne, erstellt und angeboten. Vor Ort wird bei einer offensiven Vermarktung ein Schild/Plakat/Aushang angebracht, der für alle Personen der Nachbarschaft etc. sichtbar macht, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Daraus ergeben sich oftmals auch schon konkrete Kaufinteressen. Sie finden auf unserer Website eine kurze Beschreibung unserer Immobilienpräsentation.

4. Mediation bei walther immobilien

Da wir in unserem Unternehmen auch einen Mediator haben, sind wir bestens für Kaufpreisverhandlungen aufgestellt. Dabei spielt das rationale Vorgehen eine entscheidende Rolle. Unser Mediator sorgt dafür, dass die beiden Verhandlungsparteien, Käufer und Verkäufer, sich in die Situation des anderen besser hineinversetzen können. Die Preisgestaltung der Immobilie wird nach objektiven Kriterien, im Rahmen von verschieden Verfahren, siehe die Immobilienbewertung bei walther immobilien, durchgeführt. Diese rationale Vorgehensweise wird mithilfe von neuester Bewertungssoftware für Immobilien sichergestellt. Der subjektive Faktor bei einer Kaufentscheidung, die emotionale Seite, gibt aber oft den Ausschlag für den Kauf. Man geht davon aus, dass in den überwiegenden Fällen der Kaufentscheidungen des Menschen die Emotion die Entscheidung trifft und der Verstand diese Entscheidung begründet. Der gute Makler ist also sowohl rational als auch emotional gut aufgestellt, um den Prozess der Immobilienvermittlung gut zu bewältigen. walther immobilien kann diese beiden Aspekte einer Kaufentscheidung bei einer Immobilientransaktion anbieten. Die emotionalen Kompetenzen haben wir durch diverse Fort- und Ausbildungen in unserem Unternehmen sehr gut entwickelt und nachgewiesen. Diese emphatischen Fähigkeiten sorgen dafür, dass wir potenzielle Interessenten einer Immobilie hinsichtlich Ihrer Bedarfe analysieren und erkennen. Dies bedeutet, dass wir ein Bedarfsprofil des Käufers erstellen können. Bei dieser Bedarfsanalyse stellen wir uns u.a. folgende Fragen:

  • Ist er/sie eine korrekte Person oder eher Laisser-faire?
  • Wie lange sucht er/sie schon nach einer Immobilie?
  • Ist ein Jobwechsel oder familiäre Veränderungen der Grund für den Kauf?
  • Macht er/sie einen streitbaren Eindruck?
  • Wie dringend ist der Kauf für sie/ihn?
  • Ist er/sie detailbewusst? 
  • Ist er/sie ein emotionaler oder rationaler Typ?
  • Ist er/sie eher cholerisch oder gelassen?
  • Welche Werte sind ihm/ihr wichtig?
  • Hat er/sie einen Plan B?

Es ist für Sie als Verkäufer eines Hauses von Vorteil, wenn Sie die Interessen ihrer potenziellen Käufer kennen. Man kann Kaufinteressenten in zwei Gruppen einteilen. Es gibt also die aktiven Immobilieninteressenten, die konkret nach einer geeigneten Immobilie suchen und die eher passiven Interessenten. Diese sind weniger leicht zu identifizieren. Wenn an einem Objekt erkennbar ist, dass es zum Verkauf steht, z.B. durch ein Schild/Plakat etc., treten auch passive Interessenten in Erscheinung.

5. Angelegenheiten die vor dem Immobilienverkauf geklärt werden sollten

Inhaltsverzeichnis

  1. Wer ist alles Eigentümer und entscheidet beim Verkauf der Immobilie
  2. Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?
  3. Was bedeutet die Spekulationsfrist und die Gewerbesteuer beim Hausverkauf?
  4. Ist eine Berichtigung des Grundbuches nach Erbschaft notwendig?
  5. Sind alle notwendigen Unterlagen vorhanden?
  6. Welche Chancen habe ich, wenn ich die Immobilie selbst anbiete?
  7. Welche Möglichkeiten bietet mir ein Makler?

1. Wer ist alles Eigentümer und entscheidet beim Verkauf der Immobilie?

Beim Verkauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie ist immer die Zustimmung des Miteigentümers notwendig. Sind Sie sich über die Eigentumsverhältnisse der Immobilie nicht ganz im Klaren, lohnt ein Blick in das Grundbuch der jeweiligen Immobilie. Dort sind alle Rechte und Besitzstandverhältnisse eingetragen und meistens eine Grundschuld, wenn die Immobilie finanziert worden ist. Die Grundschuld dient der Bank zur Sicherheit ihrer Eigenschaft als Gläubiger. Sind so die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie geklärt und besitzen Sie das Haus beispielsweise mit Ihrem Ehepartner, von dem Sie sich getrennt haben, jeweils zur Hälfte, das heißt jeder Ehepartner besitzt 50 % der Immobilie, dann müssen Sie mit dem Verkauf der Immobilie bis nach der Scheidung warten, wenn keine gemeinsamen Verkaufsabsichten bestehen. Nach der Scheidung kann auch gegen den Willen des anderen Miteigentümers ein Verkauf erfolgen. Leider geschieht das meistens im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Dies ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung die, bei Uneinigkeit von getrennten Ehepartnern über den Verkauf der Immobilie, vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt wird. Meistens möchte ein Partner in der Immobilie verbleiben, der andere verkaufen. Das Ziel der Teilungsversteigerung ist es, das unteilbare Vermögen in Form einer Immobilie, in teilbares Vermögen umzuwandeln. Damit wird die Immobilie zu Geld und kann auf die streitenden Parteien verteilt werden. Wenn einer der Miteigentümer im Rahmen der Teilungsversteigerung das Haus alleine besitzen möchte, muss er das höchste Gebot in der Versteigerung abgeben, um den Zuschlag zu bekommen. Man kann sich vorstellen, welche Verwerfungen in diesem Zusammenhang einer hochstrittigen Trennung vorkommen können. Zum Beispiel wird durch Bekannte eines der Besitzer der Immobilie das Gebot so weit in die Höhe getrieben, bis der andere Eigentümer, der gerne Alleineigentümer wäre, nicht mehr mithalten kann. 

Besteht als Güterstand während der Ehe der Zugewinnausgleich (kein Ehevertrag = Vermögen während der Ehe wird zu gleichen Teilen aufgeteilt), dann tritt der § 1365 BGB ein. Das Gesetz kommt zur Anwendung, wenn dem nicht verkaufswilligen Eigentümer mehr als 90 % der Immobilie tatsächlich gehören. Dann kann die Teilungsversteigerung, laut Gesetz, nicht vor der Scheidung beantragt werden. Gehören dem nicht verkaufswilligen Eigentümer weniger als 90 % der Immobilie, dann findet der § 1365 BGB keine Anwendung. Wenn die Scheidung rechtskräftig ist, kann ein Miteigentümer alleine eine Teilungsversteigerung beantragen. Dieses Verfahren hat aber für beide Parteien eher Nachteile. Die Teilungsversteigerung wird meist vom zuständigen Amtsgericht im Zuständigkeitsbereich der Immobilie durchgeführt. Hierzu bestimmt das Gericht einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, der ein Gutachten über den Verkehrswert zum Stichtag erstellt. Die Immobilie wird in vielen Fällen unter dem Verkehrswert im Rahmen einer Teilungsversteigerung veräußert. Das Gericht darf erst einen Zuschlag während des 1. Termins in der Teilungsversteigerung bei einem Gebot von mindestens 50 % des Verkehrswerts erteilen. Das geringste Gebot ist also 50 % vom Verkehrswert. Falls ein 2. Termin notwendig wird, bestehen keine Grenze mehr. Manche Anwälte können für ihre Mandanten auch ein niedrigeres Gebot als die Hälfte des Verkehrswerts herausholen. Behaupten sie jedenfalls. 

2. Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

Alle an dem Verkaufsprozess beteiligten Personen haben ihre eigene Sicht auf die Immobilie. Wer kennt nicht die Bilder, die aus Sicht der Bank, der Steuerbehörde usw. eine Immobilie betrachten. So hat also auch ein potenzieller Käufer seine Vorstellung und Sichtweise über die Immobilie. Sie als Verkäufer, mithilfe eines Maklers, können die Fremdwahrnehmung Ihrer Immobilie durch Interessenten aber durchaus beeinflussen. Besitzen Sie ein Haus mit Garten, kann man den Immobilienverkauf auch im Sommer durchführen. Der Verkauf könnte im Sommer lukrativer sein, da kommt der Garten besser zur Geltung. Das kann zu einem Argument für den Wert der Immobilie werden. Weitere Vorteile für den Immobilienverkauf und somit im Fokus der Präsentation im Rahmen der Immobilienvermarktung sind ein ausgebauter Dachboden, eine Garage, eine neue Heizanlage oder eine neue Fassade. walther immobilien bietet ihnen weitere wertvolle Tipps und Unterstützung zum Thema Home Staging.

3. Was bedeutet die Spekulationsfrist und die Gewerbesteuer beim Hausverkauf?

Von einer Spekulationsfrist beim Verkauf einer Immobilie spricht man dann, wenn seit dem Kauf der Immobilie oder dem Bau der Immobilie weniger als 10 Jahre vergangen sind. Dann ist auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer, die eine spezielle Form der Einkommenssteuer ist, zu bezahlen. Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und 2 Jahre davor allerdings selbst genutzt, entfällt diese Spekulationssteuer für Sie. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie 3 Jahre selbst nutzen müssen, um nicht spekulationssteuerpflichtig zu werden. Dies ist auch möglich, wenn die Kinder des Eigentümers mietfrei in der Immobilie gewohnt haben, solange für sie noch Kindergeld erhalten wird. Ist das nicht der Fall, ist es von Vorteil, wenn Sie die Immobilie bis zum Ablauf der 10 Jahres Frist vermieten und erst dann verkaufen. Haben Sie eine Immobilie geerbt, kann Sie das ebenfalls betreffen, nämlich dann, wenn der Erblasser das Haus/Immobilie vor weniger als 10 Jahren erworben hat. Dann ist ebenfalls Spekulationssteuer fällig. Haben Sie als Erbe die Immobilie im Jahr des Verkaufs und 2 Jahre davor selbst bewohnt, müssen Sie keine Spekulationssteuer entrichten. Eine weitere Steuer kommt für Erben in Betracht: die Erbschaftssteuer. Ehepartner und Kinder haben bei der Erbschaftssteuer hohe Freibeträge. Ehepartner in Höhe von 500.000 € und Kinder 400.000 €. Erst wenn Sie die Immobilie nicht selbst 10 Jahre lang bewohnt und der Verkaufsgewinn diese Freibeträge übersteigt, dann sind Sie erbschaftssteuerpflichtig. Wird im Bereich der Gewerbeimmobilien das Objekt als Betriebsvermögen geführt, muss auch nach Ablauf der 10 Jahres Frist Einkommenssteuer vom Verkäufer bezahlt. Dabei können die Kosten der Immobilie wie Reparatur- und Renovierungsaufwand, Kosten für Gutachten oder die Erstellung eines Energieausweises auf Ihren Gewinn angerechnet werden. Das vermindert die Steuerlast auf den Gewinn.

4. Ist eine Berichtigung des Grundbuches nach Erbschaft notwendig?

Auf das Thema Erbschaft wurde ja schon im Rahmen der Steuerpflicht eingegangen. Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann die Eigentumsumschreibung auf einem dafür vorgesehenen behördlichen Formular beim Grundbuchamt umgeschrieben werden. Ist das nicht vorhanden oder wurden Sie im Rahmen der Erbfolge zum Erben bestimmt, muss ein Erbschein vorgelegt werden, um eine Umschreibung für Sie als Erben der Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen. Diesen Erbschein bekommen Sie beim Nachlassgericht, wenn die Eröffnung einer Nachlassangelegenheit auf der Basis eines Testaments des Erblassers erfolgt ist. Sie können den Erbschein beim Nachlassgericht auch beantragen, wenn Sie nicht der einzige Erbe sind. Dann wird automatisch vom Nachlassgericht veranlasst, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Innerhalb einer Frist von 2 Jahren nach Bekanntwerden des Erbfalls ist die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt kostenlos.

5. Sind alle notwendigen Unterlagen vorhanden?

(Siehe auch Unterlagen zusammenstellen für den Hauskauf)

Als Eigentümer einer Immobilie müssen Sie diverse Unterlagen für die Kaufinteressenten vorlegen können. Bereits zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins sollten folgende Unterlagen vorliegen:

Inhaltsverzeichnis

  1. Grundbuchauszug
  2. Energieausweis
  3. Grundriss
  4. Baupläne
  5. Reparaturrechnungen
  6. Versicherungspolicen
  7. Teilungserklärung
  8. Mietverträge
  1. Auszug aus dem Grundbuch. Dieser wird beim zuständigen Grundbuchamt bei berechtigtem Interesse (Eigentümer/Verkauf) gegen eine geringe Gebühr von ca. 10 € (Berlin) ausgestellt. Er sollte zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie nicht älter als 3 Monate sein. Also rechtzeitig beantragen oder den Makler bitten, dieses zu tun. 
  2. Laut Gesetz sind Sie als Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Vielfach liegt er bereits vor, aber wenn nicht, kann walther immobilien gerne die Beantragung im Rahmen der Vermarktung einer Immobilie übernehmen.
  3. Zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins sollte ein Grundriss verfügbar sein, aus dem hervorgeht, wie das Objekt geschnitten ist und welche Variationsmöglichkeiten der Nutzung es für die Interessenten gibt. Mittlerweile gibt es vielfach 3 D Grundrisse, die hinsichtlich der visuellen Darstellung viel mehr Möglichkeiten bieten. Gerne übernimmt walther immobilien diese Aufgabe für Sie.
  4. Baupläne beinhalten Angaben über den Verlauf der Kanalisation und den Standort von Kaminen. Ein Bauplan ermöglicht den allgemeinen Einblick vom Zustand des Objektes. 
  5. Reparaturrechnungen dienen als Nachweis tatsächlich durchgeführter Reparaturen und sorgen für Transparenz und vor allem Vertrauen. 
  6. Gebäude- und Brandschutzversicherungspolicen können ebenfalls vorgelegt werden. Ein möglicher Interessent benötigt dies für die finanzierende Bank, falls ein Darlehen aufgenommen werden muss. Die Gebäude- und Brandschutzversicherung geht automatisch auf den neuen Käufer über.
  7. Eine Teilungserklärung ist im Falle eines Verkaufs einer Eigentumswohnung als Unterlage wichtig. Sie ist quasi die „Bibel“ der Eigentümergemeinschaft und regelt alles, was erlaubt und was nicht, bzw. welche Aufteilung an Wohneinheiten in der Immobilie bestehen. Voraussetzung für eine Teilungserklärung ist, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden ist. 
  8. Mietverträge zur Einsicht für die Kaufinteressenten sind nur dann notwendig, wenn die Immobilie als Kapitalanlage verkauft werden soll.

6. Welche Chancen habe ich, wenn ich die Immobilie selbst anbiete?

Konkurrenz belebt bekanntlich das Geschäft. So sagt man zumindest. Als Verkäufer sollten Sie bestrebt sein, sich von den Mitbewerbern und vergleichbaren Angeboten zu unterscheiden. Die Unterschiede sollen deutlich wahrnehmbar sein. Die Immobilie sollte so angeboten werden, dass sie möglichst viele Interessenten erreicht. Dabei müsste die Zielgruppe der Immobilie ermittelt werden. Was ist das Außergewöhnliche und Einzigartige meiner Immobilie? Diese Fragestellung sollte im Vordergrund für Sie stehen, wenn Sie Ihr Haus/Wohnung verkaufen wollen. Die Erstellung eines Exposés ist natürlich unbedingt nötig. Das ist der erste Eindruck, den Sie einem Käufer von Ihrem Objekt geben. Ein gutes Exposé vermittelt in einer nachvollziehbaren, aufeinander aufgebauten Struktur, die Vorteile und Vorzüge der Immobilie. Ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen, ist unabdingbare Notwendigkeit. Das ist zeitraubend und aufwändig und beginnt mit der Zusammenstellung der Informationen und Unterlagen, dem Formulieren des Textes, der Erstellung von Bildern und dem Gestalten des Exposés

Wir von walther immobilien sind stets bemüht, Verbesserungen im Bereich der Exposé-Erstellung zu entwickeln.

Tipp von walther immobilien: Den Immobilienverkauf kann man zusammengefasst in 4 Phasen einteilen.

  • Vorbereitung
  • Vermarktung
  • Besichtigung
  • Verhandlung

Deshalb sind Sie bei uns in den besten Händen, wenn es darum geht, den gesamten Immobilienverkauf aller aufgezählten Phasen und nicht nur die Interessentenauswahl zu organisieren und umzusetzen. Rufen Sie uns an unter: 033205-299704 / 01577-4885873 und vereinbaren einen Termin zum Erstgespräch. Wir freuen uns auf Sie!

7. Welche Möglichkeiten bietet mir ein Makler?

Sie können Ihre Immobilie in Eigenregie verkaufen oder sich professionell von einem Makler unterstützen lassen. Der Makler bereitet die Immobilie für den Verkauf optimal vor. Es wird ein marktgerechter Angebotspreis ermittelt, der die Immobilie seriös am Markt platziert. Makler erstellen natürlich vor allem ein aussagefähiges und visuell ansprechendes Exposé. Die Immobilie wird dort beworben, wo die Käufer und Interessenten danach suchen. Der Immobilienmakler ist Ansprechpartner für die Kaufinteressenten oder Mietinteressierte. Ein professioneller Immobilienmakler selektiert die Kaufinteressenten durch gezielte Fragestellungen und führt die Besichtigungstermine durch. Dabei beantwortet er die ihm gestellten Fragen z.B. zu Bautechnik, Ausstattung oder der weiteren Organisation des Verkaufsprozesses. Der Makler prüft die Bonität der Interessenten und kümmert sich um die Beschaffung der Unterlagen, einschließlich der Finanzierungsbestätigung des Käufers. Ein Makler bereitet den Notartermin zum Verkauf der Immobilie vor und bekleidet den Kunden auch gerne zum Beurkundungstermin. Selbstverständlich gibt er dem Notar alle benötigten Informationen zum Kaufvertragsentwurf. Dieser wird mindestens 14 Tage vorher zur Einsicht für alle Vertragsparteien erstellt. Der Makler beantwortet alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen und gibt gegebenenfalls Veränderungsvorschläge zum Kaufvertragsentwurf. Schließlich wird im Rahmen einer Objektübergabe die verkaufte Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben.

Immobilienmakler arbeiten auf Erfolgsbasis! Erst wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist und die Immobilie erfolgreich verkauft wurde, bekommt der Makler seine Provision!

6. Immobilienmarkt in Deutschland

Wenn es der Politik und der Verwaltung in Deutschland irgendwann gelingen sollte, den Neubau bedarfsgerecht zu gestalten, dann wird sich der Wohnungsmarkt in Deutschland beruhigen. Die Themen der Baulandverknappung, Verdichtung von Flächen, Dachausbauten etc.sind bis dato noch defizitär. Derzeit dominieren noch Themen wie die Deckelung der Mieten, der Erhalt von Kleingartenkolonien in den Großstädten und der Einfluss von Hochhäusern auf das Stadtbild den Diskurs auf dem Immobilienmarkt in Deutschland. Vor diesem Hintergrund steigen die Preise in den Ballungsräumen der Republik weiter. Dies ist besonders in den Top 7 Städten in Deutschland zu beobachten. Dort erreichen die Quadratmeterpreise weiter ungeahnte Höhen. Das Statistische Bundesamt, als Institution für Datenverarbeitung auf dem Immobilienmarkt, hat für das 1. Quartal 2019 einen Anstieg der Immobilienpreise gegenüber dem Vorjahr ermittelt. In den Top 7 Städten legten die Preise für Eigentumswohnungen um 8,6 % und für Ein- und Zweifamilienhäusern um 6,9 % zu. Das Statistische Bundesamt unterscheidet dabei auch zwischen verdichteten Räumen in den Städten und den weniger besiedelten Landkreisen. Klein- und mittelgroße Städte, als klassische verdichtete Räume, hatten einen Preisanstieg im 1. Quartal 2019 für Eigentumswohnungen um 1,7 % und bei Häusern 4,3 % zu verzeichnen. In den Landkreisen in Deutschland wurde immerhin noch ein Preisanstieg bei Eigentumswohnungen um 1,1 % und bei Häusern um 4,5 % festgestellt. Also Wachstum bei den Immobilienpreisen in Deutschland aller Orten. Es wird bei diesen Zahlen auch deutlich, dass die Diskrepanz zwischen städtischen und ländlichen Regionen weiter besteht. Das Statistische Bundesamt hat ermittelt, dass in 71 % der Regionen in Deutschland der Quadratmeterpreis geringer ist als im Bundesdurchschnitt. In einigen Regionen in Deutschland sinkt seit Jahren die Bevölkerungszahl z.B. Suhl in Thüringen oder in einigen Städten im Saarland. Die Bevölkerungsanzahl in diesen Gebieten ist in der Zwischenzeit auf ein Niveau wie zu Beginn des letzten Jahrhunderts gesunken. Der Verkauf von Immobilien in diesen Regionen kann als echte Herausforderung verstanden werden. Der Aufwand ist hier erheblich höher als in den Ballungszentren. Vor 15 Jahren war noch nicht erkennbar, dass Ballungsräume solch eine Attraktivität besitzen. Allen voran im Land Berlin, dass in der Ära von Klaus Wowereit Anfang der 2000er Jahre sehr viel kommunalen Wohnraum günstig an Investoren verscherbelt hat und jetzt wieder teuer zurückkaufen möchte. Durch solche Transaktionen entsteht leider kein einziger neuer Wohnraum. Allerdings ist es mit dem Neubau von Wohnungen nicht getan, wenn nicht auch die Städte undKommunen die soziale Infrastruktur, wie Kitas und Schulen etc., aus ihren Haushalten bereitstellen. Nicht alle Kommunen und Gemeinden können das adäquat leisten. Deshalb sollte behutsames Wachstum auf dem Wohnungsmarkt das Ziel sein, denn es nützt ja nichts, wenn nur gebaut wird, aber keine ausreichende Infrastruktur zur Verfügung steht. Dafür gibt es genug Beispiele in Deutschland.

In einer Vorhersage eines renommierten Geldinstituts wird prognostiziert, dass bis 2030 die Immobilienpreise in über der Hälfte der 401 deutschen Städte und Landkreise steigen werden. Demgegenüber stellen langfristige Prognosen einen Rückgang der Immobilienpreise für die ländlichen Regionen Ostdeutschlands sowie für die westlichen Industriehochburgen an Ruhr und Saar fest. Neueste Trends wie die Nachhaltigkeit von Lebenseinstellungen können möglicherweise den Trend in die Großstädte und Ballungszentren wieder verändern. Digitale Arbeitsplätze und der Trend zum Home-Office würden diese Entwicklung ebenfalls begünstigen. Die Zinsentwicklung wird weiterhin als anhaltend niedrig beschrieben. Steigt das Zinsniveau wieder an, wird sich der Immobilienmarkt deutlich verändern. Das wird dann mittelfristig Auswirkungen auf den Nachfrageüberhang am Immobilienmarkt haben und aus dem Verkäufermarkt wieder einen Käufermarkt machen. Im Nachbarland Österreich sind viele ungenutzte Flächen innerhalb von Stadtgrenzen entwickelt und bebaut worden, sodass die Nachfrage nach Wohnraum dort befriedigt werden konnte. In Deutschland sind innerhalb von Stadtgrenzen noch Felder, ungenutzte Flächen, landwirtschaftliche Betriebe und Kleingärten vorhanden, die für Wohnungsbau genutzt werden könnten, ohne dass neues Bauland von den Behörden, im Rahmen eines Bebauungsplanes, erstellt werden müssten. Diese Prozesse dauern in Deutschland mitunter 10 Jahre. 

a) Der Faktor Arbeitszeit auf dem Immobilienmarkt

Gemessen an der Arbeitszeit, die Beschäftigte, Selbständige und Rentner aufwenden müssen, um sich Häuser und Wohnungen leisten zu können, egal ob gemietet oder gekauft, liegen Städte wie München, Hamburg, Frankfurt am Main und Berlin im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen wie Paris, Wien oder Barcelona relativ gleich auf.

Im Ergebnis: Vorhersagen über die künftigen Immobilienpreise und Trends auf dem Immobilienmarkt in Deutschland sind durchaus schwierig, wie die Entwicklungen in der Vergangenheit gezeigt haben. Machen Sie deshalb Ihre Kaufentscheidung für eine Immobilie nicht nur von aktuellen Preisentwicklungen und Prognosen abhängig, sondern auch von bestehenden Notwendigkeiten, wie familiären oder beruflichen Veränderungen.

7. Preisstrategien beim Verkauf einer Immobilie

Inhaltsverzeichnis

  1. Die Preisfindung durch Verhandlungen
  2. Der geteilte Verkaufspreis
  3. Das Anfangsgebot als Vorgabe
  4. Das Bieterverfahren
  5. Die Versteigerung

1. Die Preisfindung durch Verhandlungen

Verhandlung über den Verkaufspreis einer Immobilie ist in Deutschland eine gängige Art der Preisfindung bei Immobilienverkäufen. Dabei kann der Verkaufspreis, in Anlehnung an die Marktsituation, entweder etwas höher oder niedriger angesetzt werden. Eine Strategie kann für solche Verhandlungen sein, alles was in diesem Preis inbegriffen ist, beispielsweise alle Leistungen und Gegenstände, dem Verhandlungspartner deutlich zu machen. Sie müssen sich aber über Ihre absolute Untergrenze im Klaren sein. Diese darf in den Verhandlungen niemals unterschritten werden. Machen Sie deutlich, dass der Kaufpreis der Immobilie auf rationalen Kriterien beruht. Beherzigen Sie das Diktum der Mediation: klar in der Sache-weich zum Menschen (Verhandlungspartner). 

2. Der geteilte Verkaufspreis

Wie schon erwähnt, kann es sinnvoll sein, den Verkaufspreis zu teilen. Zum einen werden Gegenstände und Mobiliar in einem gesonderten Kaufvertrag aufgeführt, da der Kaufpreis der Immobilie als Grundlage für die Berechnung von Grunderwerbssteuer, Notargebühren und der Maklerprovision dient. Zum anderen beinhaltet der Kaufpreis vor allem das Grundstück und das Gebäude sowie dessen Ausstattung und den PKW-Stellplatz. Der Stellplatz für PKW wird bei Eigentumswohnungen allerdings getrennt aufgeführt. Es bietet sich an, die Einbauküche und die Einbauschränke, die Garderobe, die Kellereinrichtung, das Gartenmobiliar nebst Arbeitsgeräten sowie Sondereinbauten, wie Jacuzzi oder Sauna, in einem gesonderten Vertrag zu vereinbaren. Dadurch kann der potenzielle Käufer Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Maklerprovision einsparen. Durch diese Vorgehensweise können bei einem Wert der Gegenstände von 10.000 € ca. 1.250 € gespart werden.

3. Das Anfangsgebot als Vorgabe

Diese Vorgehensweise eignet sich besonders in Ballungsgebieten und Großstädten. Dabei wird ein Anfangsgebot vom Verkäufer/Makler festgelegt und die Interessentenseite aufgefordert, ein Gebot abzugeben. So wird auch mit anderen Interessenten verfahren. Der Verkäufer/Makler nennt den Interessenten der Immobilie das jeweils höchste Gebot. Dann entscheiden die Interessenten, ob sie weiter bieten oder aussteigen wollen. Dieses Verfahren ist nur für Liegenschaften in begehrten Lagen der Ballungsräume in Deutschland geeignet. Dort ist es unwahrscheinlich, dass sich Interessenten persönlich kennen und untereinander austauschen können.

4. Das Bieterverfahren

Bei dieser Vorgehensweise werden die Immobilien ohne Preisangabe angeboten. Darüber hinaus gibt es natürlich alle relevanten Daten über die Immobilie. Es wird auch ein Besichtigungstermin genannt. Nach diesem Termin werden alle Interessenten aufgefordert, ein Gebot für die Immobilie abzugeben. Dabei wird ein Termin für die Abgabe des Gebotes durch die Verkäuferseite/Makler genannt. Die Angebote der Interessenten sollten in schriftlicher Form abgegeben werden. Danach entscheiden Sie als Verkäufer, ob Sie dem Höchstgebot den Zuschlag geben.

5. Die Versteigerung

Diese Verkaufsstrategie ist in Nord- und Ostdeutschland weit verbreitet. In Süddeutschland dagegen eher selten. Dieses Verfahren wird von einem Auktionator durchgeführt, der in Absprache mit dem Eigentümer ein Mindestangebot für die Immobilie festlegt. Vor dem Versteigerungstermin werden die Immobilien in einer Broschüre angeboten und an vielen Stellen ausgelegt. Die Immobilie wird dann am Auktionstag an den Meistbietenden vergeben. Diese Form der Preisstrategie kommt ausschließlich auf der Basis der Freiwilligkeit zustande und ist nicht zu verwechseln mit einer Zwangsversteigerung. Im Netzwerk von walther immobilien befindet sich ein Auktionshaus für die freiwillige Versteigerung von Immobilien. Es ist somit jederzeit möglich, eine Immobilie in diesem Rahmen sicher zu verkaufen.


walther immobilien steht ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite, um Ihre Fragen bestmöglich, auch innerhalb des Netzwerks & der Kooperationspartner von walther immobilien, zur vollsten Zufriedenheit zu beantworten. Wir finden Lösungen für alle Ihre Fragen und Anliegen im Rahmen des Immobilienverkaufs und Kaufs einer Immobilie, der Vermietung, WEG Verwaltung, steuerlichen Fragestellungen, Finanzierungsfragen und nicht zuletzt der Immobilienbewertung.

Wenn Sie diese Anfrage zur unverbindlichen Immobilienbewertung stellen, müssen Sie wissen, dass Ihre Daten vertraulich behandelt und im Sinne der DSGVO verwendet werden. Sie bekommen mit dieser Anfrage eine Antwortmail mit einer Einschätzung des Preises Ihrer Immobilie. Zur weiteren fundierten Bewertung ist eine Vor-Ort-Aufnahme des Objektes notwendig.