Immobilienverkauf – Gewerbeimmobilien erfolgreich verkaufen

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1. Was sind Gewerbeimmobilien?

Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die hauptsächlich gewerblich, freiberuflich-gewerblich oder freiberuflich-selbstständig genutzt werden.

Nach § 181 Abs.6 Bewertungsgesetz werden Gewerbeimmobilien wie folgt definiert: Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, nach Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, für eigene oder fremde betriebliche oder öffentliche Zwecke genutzt werden und nicht Teileigentum sind. 

2. Arten von Gewerbeimmobilien

Man kann Gewerbeimmobilien entsprechend ihrer Nutzungsart unterscheiden. Die gängigsten Gewerbeimmobilienarten sind die folgenden:

  • Büroimmobilien, zum Beispiel Verwaltungsgebäude
  • Logistikimmobilien, zum Beispiel Lagerhallen
  • Produktionsimmobilien, zum Beispiel Produktionshallen
  • Handelsimmobilien, zum Beispiel Supermärkte
  • Freizeitimmobilien, zum Beispiel Fitnessstudios

3.  Büroimmobilien verkaufen

3.1 Kaufkriterien

Neben der Lage einer Bürofläche ist deren räumliche Ausprägung und Gestaltung wichtig. Vor Beginn des Mietverhältnisses sollte daher eine Raumnutzungsanalyse erfolgen. Dabei können wir von walther immobilien mit gezielten Fragen die passende Nutzung der Fläche ermitteln.

  • Wie viele Büroarbeitsplätze sind notwendig?
  • Wie sollen die Büros und die Arbeitsplätze angeordnet sein? 
  • Wie sollen die Arbeitsplätze der Mitarbeiter strukturiert sein?
  • Sollen einzelne Abteilungen separiert werden?
  • Werden Besprechungs- und Besucherräume benötigt?
  • Braucht es ein Büro für den Chef?
  • Werden Flächen gebraucht zwecks potenzieller Erweiterung oder Neueinstellung von Mitarbeitern?
  • Muss es eine Fläche für Konferenzen geben?
  • Braucht es einen Serverraum für die IT?
  • Wo sollen Drucker, Kopierer und Fax aufgestellt werden und wie viele Geräte sind insgesamt notwendig?
  • Muss es Platz für einen Archivraum geben?
  • Wird eine Küche benötigt?
  • Wie viele sanitäre Anlagen werden benötigt?
  • Wie fällt der Tageslichteinfall in den Büroräumen aus?
  • Benötigen Sie Flächen für Stellwände, Regale und Tischsysteme?

3.2 Die diversen Bürotypen

Einzelbüro

Das Einzelbüro ist ein Büro für einen Mitarbeiter. Es beinhaltet üblicherweise nur einen Arbeitsplatz, wird aber in der Praxis auch von zwei Mitarbeitern genutzt. Einzelbüros werden besonders von Mitarbeitern der Führungsebene genutzt.

Vor- und Nachteile:

  • individuelles und ungestörtes Arbeiten möglich
  • bietet Vertraulichkeit beispielsweise bei Telefonaten
  • Raumtemperatur und Beleuchtung können auf den Nutzer abgestimmt werden
  • Keine Einschränkung der Privatsphäre gegeben
  • keine direkte Kommunikation möglich, wenn nur ein Mitarbeiter das Büro nutzt
  • Ausgrenzung und Isolation können eintreten
  • Teamarbeit im Einzelbüro nicht möglich

Zellenbüro

Das Zellenbüro ist die klassische Form eines Büros. Es wird überwiegend von ein bis zwei Mitarbeitern genutzt. Eine Separierung einzelner Arbeitsplätze ist möglich.

Vor- und Nachteile:

  • gut geeignet für Mitarbeiter mit ähnlichem Aufgabenbereich (bspw. Verwaltung, Rechnungswesen)
  • konzentriertes Arbeiten möglich
  • geringe Lärmbelastung
  • Informationsaustausch unter den Mitarbeitern gegeben
  • bedarfsgerechte Rückzugsmöglichkeit (Privatsphäre) vorhanden
  • Raumstrukturen relativ festgelegt
  • direkte Kooperation und Kommunikation mit Mitarbeitern in anderen Räumen nicht gegeben

Gruppenbüro

In einem Gruppenbüro können gewöhnlich zwischen 3 und 20 Mitarbeiter arbeiten. Es verbindet die Vorteile von Zellen- und Großraumbüros, ohne die Nachteile dieser Form des Büros zu beinhalten. Das Gruppenbüro ist besonders für einzelne Abteilungen und Teams eines Unternehmens geeignet. Es kann durch Raumgliederungssysteme zusätzlich aufgeteilt werden.

Vor- und Nachteile:

  • flexible Gestaltung der Arbeitsplätze gegeben
  • Raumausnutzung optimiert
  • Kommunikationswege sind effizient durch räumliche Nähe
  • Neue Mitarbeiter können gut integriert werden
  • Eventuell hohe Lärmbelastung, die die Konzentrationsfähigkeit beeinträchtigt
  • Wege bei der gemeinsamen Nutzung von Büroausstattungen möglicherweise länger (Fax, Drucker, Kopierer etc.)
  • Potenzielle Konfliktfelder der Mitarbeiter untereinander möglich
  • Privatsphäre eingeschränkt

Kombinationsbüro

Diese Form des Büros kann als eine Kombination aus Einzel-, Zellen- und Gruppenbüro beschrieben werden. Es enthält häufig offene Bereiche, die von allen Mitarbeitern genutzt werden können. Die Einzelbereiche und Nutzflächen sind dabei oftmals um einen zentral gelegenen Kommunikations- oder technischen Aufgabenbereich organisiert.

Vor- und Nachteile:

  • Sowohl individuelles Arbeiten als auch Teamarbeit möglich
  • individuelle Kommunikation gewährleistet
  • Privatsphäre gegeben
  • erhöhter Flächenbedarf im Verhältnis zur Anzahl der Arbeitsplätze
  • Flexibilität bei der Raumaufteilung nicht optimal

Großraumbüro

Ein Großraumbüro hat keine eigene Definition. Überwiegend versteht man dabei einen Büroraum, in dem sich mehr als 20 Arbeitsplätze befinden. Dies trifft vor allem auf Call-Center zu.

Vor- und Nachteile:

  • Effiziente Flächennutzung
  • Kommunikationswege unmittelbar gewährleistet
  • Integration neuer Mitarbeiter gegeben
  • Hohe Lärmbelastung kann störend wirken
  • Ablenkungsgefahr von Mitarbeitern größer
  • Produktivität der Mitarbeiter möglicherweise niedriger
  • Privatsphäre eingeschränkt

Büro nach „Flying Desk Prinzip“

Das „Flying Desk Prinzip“ bedeutet, dass den einzelnen Mitarbeitern keine individuellen Arbeitsplätze zugeordnet sind. Die Arbeitnehmer übernehmen jeweils den aktuell zur Verfügung stehenden Büroarbeitsplatz. Die Mitarbeiter bringen ihre Unterlagen in persönlichen Rollcontainern mit ins Büro. Individueller Datenzugriff erfolgt über einen zentralen Server, in den sich der Arbeitnehmer mit seinen persönlichen Login Daten anmeldet.

Vor- und Nachteile:

  • Flächennutzung effizient
  • Flexibilität der Arbeitszeiten und Organisationsmöglichkeiten ausgeprägt
  • neue Mitarbeiter schnell integrierbar
  • Raum für Spontanität möglich
  • Lärmbelastung kann störend wirken
  • Teamgeist kann sich möglicherweise nicht ausreichend entwickeln
  • Kapazitäten und Planungen können sich möglicherweise ebenfalls nicht ausreichend entfalten 

3.2 Die Flächenberechnungen von Büros

Diese verschiedenen Typen von Büroflächen beeinflussen die Berechnung der Mietfläche. Klar ist, dass kein Mieter für Flächen zahlen möchte, die er nicht nutzt. Um Konflikte zu vermeiden, ist eine klare Abgrenzung der einzelnen Teilflächen innerhalb eines Büros notwendig. Wie tatsächliche Büroflächen berechnet werden, ist in der Norm DIN 277 für die Ermittlung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, definiert.

Die DIN 277 unterteilt Grundflächen in:

  • Brutto-Grundfläche (BGF) 
  • Netto-Grundfläche (NGF) 
  • Konstruktions-Grundfläche (KGF)

Bruttogrundfläche (BGF) Die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-2: 2005-02, Tab. 1 Nr. 1 – 9 und deren Konstruktionsflächen (Wandstärken etc. =  ca. 20 % der gesamten Netto-Grundfläche aller Geschosse). Die BGF berechnet sich aus der Summe von Nettogrundfläche (NGF) und Konstruktionsgrundfläche (KGF).

Nutzfläche (NF) umfasst Büroräume, Besprechungsräume, Küchen, Schalterräume, sanitäre Einrichtungen.

Technische Funktionsflächen (TF) sind Flächen für (Ab-)Wassertechnik, Heiztechnik bzw. Elektro- und Fernmeldetechnik.

Zu den Verkehrsflächen zählen Flure, Treppenräume, Aufzugsschächte und Eingangsräume.

Unter Konstruktionsgrundfläche (KGF) versteht man die Summe der Grundflächen der aufstrebenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerkes wie Pfeiler, Stützen, Wandöffnungen (Türen) und Wände.

Eine Bürofläche zeichnet sich dadurch aus, dass dort typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden können. Büroflächen müssen handelbar und vermietbar sein. Ein Büro muss eine abgeschlossene Einheit bilden. Von Büroflächen spricht man, wenn von privaten oder öffentlichen Nutzern Flächen für Bürotätigkeiten beansprucht werden. Büros sind vermietbare Flächen in gemischt genutzten Objekten wie beispielsweise Gewerbeparks, Theatern, Krankenhäusern, Kaufhäusern, Bibliotheken und Industriestandorten.

Besonderheit: Auch Arztpraxen können als Büroflächen angesehen werden. Sie gelten als Flächen, die dem Büromarkt zugerechnet werden könnten. Ebenso können Banken in ihrer Gesamtheit als Büroflächen gelten.

3.3 Die Ausstattung von Büros

Für ein Büro sind Ausstattungskriterien definiert. Dabei unterscheidet man gehobenen, durchschnittlichen oder einfachen Standard. 

Gehobener Standard:

Dieser Standard definiert eine lichte Raumhöhe von 2,75 m und höher, einen Doppelboden/Hohlraum, eine kühltechnische Ausstattung und Be- und Entlüftungsanlagen. Um diesen gehobenen Standard zu erfüllen, müssen alle Kriterien erfüllt sein.

Durchschnittlicher Standard:

Dieser Standard bedingt mindestens zwei der drei oben genannten Kriterien beispielsweise eine lichte Raumhöhe 2,75 m und höher und einen Doppelboden/Hohlraum.

Einfacher Standard:

Bei diesem Standard sind weniger als zwei der obigen Kriterien erfüllt, z. B. eine lichte Raumhöhe um 2,50 m, Kabelkanäle aber keine Kühlung.

3.4 Die Lagekriterien von Büroimmobilien

Die Lage ist ein entscheidendes Kriterium einer Büroimmobilie. Mieter eines Büros haben an einen Standort konkrete Erwartungen der Nutzung. Deshalb ist eine Standortanalyse durch eine Beschreibung von Makro- und Mikrolage des Objektes notwendig. Diese Analyse bildet die Grundlage für die Zielgruppenfindung und die Bewertung des Objektes. Die Standortanalyse dient auch als Datengrundlage für das zu erstellende Exposé der Bürofläche.

Makrolage:

  • Region (Bundesland, Kommune, (Land)-Kreis),
  • Stadt (Größe und Einwohnerzahl),
  • Stadtteil (Bevölkerungsstruktur und Infrastruktur),
  • Straße (Hauptstraße ggf. mit Nebenstraße bzw. Verkehrsbelastung),
  • Nutzung des Standortes als reiner Bürostandort oder als gemischte Nutzung Wohnen & Gewerbe
  • Infrastrukturelle Gegebenheiten (öffentlicher Nahverkehr, Entfernung zu Autobahn, Zug, Flughafen)

Mikrolage:

  • nähere Umgebung der Büroimmobilie (z. B. Wohngebiet, Büro- und Gewerbe, Mischgebiet, Konzentration der Wettbewerber im Umfeld)
  • Schadstoffbelastung der Luft bzw. Lärmbelastung
  • Parkplatzkapazitäten für Kunden und Mitarbeiter
  • Sonneneinstrahlung und Windverhältnisse des Bürostandortes
  • Perspektive und Entwicklung des Standorts durch etwaige geplante Einkaufszentren oder dem Ausbau der Infrastruktur
  • Sozioökonomische Daten des Standorts wie Arbeitslosenquote, soziales Umfeld, Spielplätze, Schulen etc.
  • Neben der Makro- und Mikrolage gibt es noch weitere Kriterien der Standortanalyse, nämlich die Unterscheidung in Citylage/CBD (Central Business District), Cityrandlage, Peripherie und Bürozentrum. Diese Differenzierung spielt ebenfalls eine Rolle bei der Mietpreisgestaltung.

Unterschiedliche Lagebeschreibungen

Die Citylage ist im innerstädtischen Bereich und in den Fußgängerzonen zu finden. Sie kann auch als zentrale Innenstadtbürolage bezeichnet werden. Die Citylage gilt als der Bereich eines Bürostandortes, an dem die höchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden und wird häufig von Anwaltskanzleien, Wirtschafts- und Unternehmensberatern bzw. Verbänden genutzt

Eine City-Randlage befindet sich meist direkt angrenzend an Citylage. Die Bürolage dort verläuft häufig entlang einer innerstädtischen Infrastruktur. Sie wird als der Bereich eines Standortes definiert, an dem die zweithöchsten Durchschnitts- und Topmieten erzielt werden. Dort sind Werbe-Agenturen, öffentlichen Verwaltungen oder Architekturbüros angesiedelt.

Die Peripherie eines Bürostandortes ist durch vereinzelte Büroobjekte gekennzeichnet und es besteht keine Mischnutzung in diesem Bereich. Dort werden die niedrigsten Spitzen- und Durchschnittsmieten erzielt. An diesem Standort findet man Firmen mit wenig Publikumsverkehr, Back-Office-Abteilungen oder Verwaltungseinheiten.

Ein Bürozentrum befindet sich außerhalb der City oder des Cityrandbereiches. Dort findet man eine Ansammlung von Büroobjekten, die große Flächenzahlen und hohe Mieten (ähnlich hoch oder sogar höher als im Citybereich) aufweisen. Konzernzentralen nutzen häufig diesen Standort für ihre Repräsentanzen.

4. Zum Verkauf von Gewerbeimmobilien benötigte Unterlagen

Für den Verkauf von Gewerbeimmobilien wird eine größere Anzahl an Unterlagen benötigt im Vergleich zum Verkauf von Wohnimmobilien.

Die erforderlichen Unterlagen werden im Folgenden aufgelistet:

  • Detaillierte Grundrisse
  • Flächenaufstellung der Büroeinheiten
  • Baubeschreibung der Immobilie
  • Grundbuchauszug 
  • Genehmigter Bebauungsplan 
  • Flurkartenauszug 
  • Baupläne im Maßstab 1:100 (noch besser: detailliertere Werkpläne in 1:50)
  • Berechnungen der Nutzflächen
  • Berechnung der Kubatur (umbauter Raum)
  • Baubeschreibungen, vor allem An- und Umbauten
  • Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen (Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen)
  • Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen und sonstige Kosten der letzten zwei Jahre)
  • Energieausweis
  • Miet-/ Pachtverträge der letzten drei Jahre
  • Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre 
  • Schlüssel zum Objekt

5. Wie bestimmt sich der Verkaufspreis?

Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien findet primär das Ertragswertverfahren Anwendung. Hierzu werden der Bodenwert sowie der Gebäudeertragswert, der hauptsächlich auf den Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten basiert, zugrunde gelegt.

Faktoren, die den Verkaufspreis beeinflussen sind in erster Linie:

  • Lage (Qualität abhängig von vorgesehener Nutzung
  • Mieteinnahmen: Höhe, Dauerhaftigkeit der zu erwartenden Einnahmen
  • Vermietet oder leer stehend: für den neuen Eigentümer sinkt das Risiko, wenn er weiß, in welcher Höhe er Mieteinnahmen erwarten kann
  • Zustand des Objekts: Sind erhöhte Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten zu erwarten?

Sie können Ihre Immobilie unverbindlich bewerten lassen:

6. Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Wenn die zu verkaufende Gewerbeimmobilie nicht selbst genutzt wurde, greift hier eine 10-jährige Spekulationsfrist. Wenn zwischen den Notarterminen bei Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen, wird der Verkaufserlös der Einkommensteuer unterworfen. Der Verkaufserlös ergibt sich hierbei aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis (vermindert um die bisherige Abschreibung) und dem Verkaufspreis (abzüglich der Verkaufsnebenkosten). 

Zählt die zu verkaufende Immobilie allerdings zum Betriebsvermögen, dann gibt es hier keine Spekulationsfrist und der Verkaufserlös wird den betrieblichen Steuern unterworfen.

Für den Fall, dass innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden, liegt gewerblicher Grundstückshandel vor und dies führt auch zu erhöhten steuerlichen Belastungen.

7. Sharedeal

7.1 Was ist der Sharedeal?

Im Gegensatz zum klassischen Immobilienerwerb (dem Asset Deal) erwirbt man Anteile an einer Firma, welche eine Immobilie oder mehrere Immobilien besitzt. Die Grundidee liegt darin, die zu verkaufenden Objekte in eine separate Firma zu überführen und anschließend die Anteile dieser Firma zu verkaufen.

7.2 Welche Vorteile bringt ein Sharedeal? 

Bei dieser Variante kann der Käufer die Grunderwerbsteuer umgehen. Die Grunderwerbsteuer wird jedoch nur dann nicht fällig, wenn unter 95 % der Firma erworben werden. Für die übrigen Anteile empfiehlt es sich im Vorfeld einen stillen Teilhaber zu finden. Der Sharedeal dient jedoch nicht nur steuerlichen Zwecken, da es in einigen Ländern nur inländischen Bürgern obliegt, Immobilien zu erwerben. Hier umgeht man mit dem Sharedeal diese Regelung, sodass die Objekte auch von Ausländern erworben werden können.

8. Die Grunderwerbssteuersätze der einzelnen Bundesländer

BundeslandGrunderwerbssteuer
Baden-Württemberg5,00 %
Bayern3,50 %
Berlin6,00 %
Brandenburg6,50 %
Bremen5,00 %
Hamburg4,50 %
Hessen6,00 %
Mecklenburg-Vorpommern5,00 %
Niedersachsen5,00 %
Nordrhein-Westfalen6,50 %
Rheinland-Pfalz5,00 %
Saarland6,50 %
Sachsen3,50 %
Sachsen-Anhalt5,00 %
Schleswig-Holstein6,50 %
Thüringen6,50 %

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