Immobilienverkauf – Eigentumswohnung verkaufen

A. Haus verkaufen E. Grundstück verkaufen
B. Immobilie verkaufen und wohnen bleibenF. Eigentumswohnung verkaufen
C. Vermietetes Haus und Mehrfamilienhaus verkaufenG. Gewerbeimmobilien erfolgreich verkaufen
D. Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit

Einleitung

Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich nicht wesentlich vom Verkauf anderer Immobilienarten. Der Immobilienmarkt, der sich grundsätzlich durch eine verändernde Angebots- und Nachfrage Situation definiert, befindet sich schon seit längerem nicht in einer Balance. Das Angebot ist knapp, zumindest in den Ballungsräumen in Deutschland. Die Nachfrage steigt demgegenüber schon seit Jahren, auch nach Eigentumswohnungen. Das hat Auswirkungen auf die Preise für Wohnungen. Diese steigen ebenfalls seit Jahren. Dadurch verkürzt sich natürlich auch die Verkaufsphase einer Wohnung, die in Ballungsräumen in wenigen Wochen verkauft sein kann. In weniger verdichten Räumen kann das schon mal 6-12 Monate dauern. 

Das anhaltend niedrige Zinsniveau sorgt weiterhin für eine konstante Nachfrage nach Wohnungen. 

1. Unterlagen und Vorbereitung beim Wohnungsverkauf

a) Grundbuchauszug vom Amtsgericht oder Eigentümer

Auszug aus dem Grundbuch. Dieser wird beim zuständigen Grundbuchamt bei berechtigtem Interesse (Eigentümer/Verkauf) gegen eine geringe Gebühr von ca. 10 € (Berlin) ausgestellt. Er sollte zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie nicht älter als 3 Monate sein. Also rechtzeitig beantragen oder den Makler bitten, dieses zu tun. Der Auszug aus dem Grundbuch gibt Auskunft darüber, wer Eigentümer der Wohnung ist und in welchem Verhältnis sich die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum auf die einzelne Wohnung verteilen. Dies ist in einem gesonderten Grundbuchblatt eines Wohnungsgrundbuches aufgeführt.

b) Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung vom Notar/Eigentümer

Eine Teilungserklärung ist im Falle eines Verkaufs einer Eigentumswohnung als Unterlage wichtig. Sie ist quasi die „Bibel“ der Eigentümergemeinschaft und regelt alles, was erlaubt und was nicht bzw. welche Aufteilung an Wohneinheiten in der Immobilie bestehen. Voraussetzung für eine Teilungserklärung ist, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden ist. Die gesamte Immobilie ist in Sondereigentum/Wohneigentum, meistens auf mehrere Besitzer, verteilt. Weiterhin sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer in der Teilungserklärung beschrieben. Der Aufteilungsplan ist die Bauzeichnung des Architekten bzw. der Plan aller Grundrisse. Er beinhaltet ggfls. die Maße der Außenhülle (Lage und Größe der Teile) des Gebäudes und die Aufteilung der Wohnungen aller Geschosse der Immobilie. Der Aufteilungsplan muss von einer zuständigen Baubehörde mit Unterschrift und Stempel besiegelt werden. In der Gemeinschaftsordnung wird festgelegt, welche Nutzung das Sondereigentum (Wohnung) oder das Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken nutzbar) in der Immobilie hat. In der Gemeinschaftsordnung kann auch geregelt werden, dass im Rahmen einer Eigentümerversammlung bei Abstimmungen Stimmenthaltungen als abgegebene Stimme zählen und mit Nein bewertet werden. Es können auch Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung festgelegt sein. Dieses Recht verschafft dem Berechtigten das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche oder einem Gebäudeteil. Häufig fallen darunter Stellplätze für Kfz, Gartenflächen oder Terrassen. Zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören die nun kurz aufgeführten Bestandteile des Gebäudes:

  • Das Dach
  • Die Decken und das Fundament des Hauses
  • Außenwände und die tragenden Innenwände
  • Das Treppenhaus und die Flure des Hauses
  • Haustür mit Briefkästen und Sprechanlage
  • Aufzüge
  • Heizungsanlage in den Funktionsflächen des Hauses
  • Garten und Innenhof des Gebäudes
  • Eventuell Garagen oder Parkplätze

Alle Veränderungen an diesen Bestandteilen des Gebäudes können nur im Rahmen der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss durchgeführt werden.

c) Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung/Instandhaltungsrücklage von der WEG Verwaltung

Zu den wesentlichen Aufgaben einer WEG Verwaltung gehören die Aufstellung eines Wirtschaftsplans. Dieser beinhaltet eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums. Der Wirtschaftsplan enthält auch die Abrechnung des Hausgeldes und bestimmt somit die Höhe des monatlich zahlbaren Betrages eines Wohnungseigentümers. 

Die Abrechnung einmal im Jahr verrechnet alle anfallenden Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft und listet den Saldo der Instandhaltungsrücklage zum Abschluss eines Jahres. In § 21 Abs. IV WEG (Wohnungseigentumsgesetz) kann jeder Wohnungseigentümer die Bildung einer Instandhaltungsrücklage fordern, um für zukünftige Sanierungen und Instandhaltungen des Gebäudes, wie Dach, Fassade, Aufzug, Heizanlage etc., eine Rücklage zu besitzen, die für diese Kosten aufkommt. 

Die Instandhaltungsrücklage ist im WEG als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung und der Pflicht zur Instandhaltung für den Wohnungseigentümer verankert. Die Instandhaltungsrücklage ist Bestandteil des Hausgeldes. Bei Neubauten ist diese Rücklage niedriger als bei Bestandsimmobilien. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage liegt im Ermessen der Eigentümergemeinschaft. Es ist weiterhin nicht zwingend notwendig, die bis zum Schadensfall angesparte Summe zur Finanzierung einer Reparatur voll und ganz einzusetzen. Diese Instandhaltungsrücklage kann von der Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss (einfache Mehrheit=Mehrheit der anwesenden Eigentümer oder qualifizierte Mehrheit=Hälfte, Dreiviertel der anwesenden Eigentümer) festgelegt werden. Für eine qualifizierte Mehrheit können auch andere Verhältnisse als die hier angegebenen vereinbart werden. Darüber hinaus sind für die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung meistens Regelungen in Kraft, die das Quorum (=Stimmen die erreicht werden müssen, damit Abstimmung gültig ist) an Stimmanteilen an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer festlegt.

d) Grundrisse vom Eigentümer, Architekten oder Bauträger

Ein Grundriss einer Wohneinheit ist eine zeichnerische, oft zweidimensionale Darstellung eines oder mehrerer Räume. Für jede Eigentumswohnung sollte ein Grundriss verfügbar sein, aus dem hervorgeht, wie das Objekt geschnitten ist und welche Variationsmöglichkeiten der Nutzung es für die Interessenten gibt. Mittlerweile gibt es vielfach 3 D Grundrisse, die hinsichtlich der visuellen Darstellung viel mehr Möglichkeiten bieten. Gerne übernimmt walther immobilien diese Aufgabe für Sie.

e) Gebäudeversicherungsnachweise von der WEG Verwaltung

Gebäude- und Brandschutzversicherungspolicen müssen ebenfalls vorhanden sein. Ein möglicher Interessent benötigt dies für die finanzierende Bank, falls ein Darlehen aufgenommen werden muss. Die Gebäude- und Brandschutzversicherung geht automatisch auf den neuen Käufer über.

f) Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre vom Eigentümer oder der WEG Verwaltung

Interessenten einer Eigentumswohnung fordern fast immer die Einsicht in die Eigentümerversammlungsprotokolle, um Einblicke in die Beschluss- und Abstimmungslage der Gemeinschaft zu bekommen, der Sie eventuell beitreten wollen. Dort werden ferner Reparaturmaßnahmen diskutiert und beschlossen. Der Zweck dieser Protokolle ist, dass es nachvollziehbar ist, wie die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zustande gekommen sind. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Eigentümerversammlungsprotokolle ausgehändigt zu bekommen. Das muss fristgerecht geschehen, spätestens eine Woche vor Ablauf einer Frist. Einsichtsrecht haben auch Kaufinteressenten oder Mieter. WEG Verwalter müssen eine Beschlusssammlung führen, in der die Beschlüsse in den Eigentümerversammlungen dokumentiert sind. 

g) Verwaltervertrag von der WEG Verwaltung

Aus diesem Verwaltervertrag geht hervor, wie die Konditionen des Verwalters aussehen und wer die WEG Verwaltung durchführt.

h) Energieausweis vom Eigentümer, WEG Verwaltung oder Neuerstellung

Laut Gesetz sind Sie als Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Vielfach liegt er bereits vor, aber wenn nicht, kann walther immobilien gerne die Beantragung im Rahmen der Vermarktung einer Immobilie übernehmen. Zu Unterscheiden ist ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.

i) Mietverträge ggfls. mit Mieterhöhungen vom Eigentümer oder WEG Verwaltung

Die Mietverträge nebst Mieterhöhungsschreiben werden für den Fall benötigt, falls der Besitzer einer Eigentumswohnung die Wohnung vermietet verkaufen möchte. Ein potenzieller Käufer kann dann die vermietete Eigentumswohnung kaufen oder nach einer Eigenbedarfskündigung selbst einziehen. Ein Nachweis über regelmäßig eingegangene Mieteinnahmen würde für potenzielle Käufer eine Entscheidungshilfe darstellen.

2. Die Vermarktung einer Eigentumswohnung

Nachdem alle Unterlagen für den Verkauf zusammengestellt worden sind, kann die Vermarktung der Eigentumswohnung in Angriff genommen werden. Ziel ist es, die Immobilie zum besten Preis zu verkaufen. Zunächst wird im Rahmen der Immobilienbewertung der Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Aus diesem Verkehrswert wird im Rahmen des Vergleichswertverfahrens und einer aktuellen Marktpreisanalyse bei walther immobilien ein Angebotspreis für die Immobilie entwickelt. Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss mit einem geringeren Verkaufspreis von 20 bis 30 % gerechnet werden, da mit der Immobilie nicht uneingeschränkt umgegangen werden kann. Entscheidend ist aber der Einzelfall, wie und zu welchen Konditionen die Immobilie verkauft werden kann. Die Bestimmung der Zielgruppe ist ebenfalls vor der Vermarktung einer Immobilie vorzunehmen. Das könnten Paare sein, die grundsätzlich bezugsfreie Wohnungen oder Immobilien bevorzugen und sich auch mit Wohnungen, die eine entsprechendes Umbaupotential vorweisen, anfreunden können. Die Wohnungsgröße ist nicht ganz so entscheidend für diesen Personenkreis. Es genügen oft kleine bis mittlere Wohnungen, vorzugsweise in der Stadt, aber auch am Rand von Großstädten/Städten. Familien, als weitere Zielgruppe der Vermarktung einer Immobilie, suchen ebenfalls gerne bezugsfreie Eigentumswohnungen oder Häuser in gutem Allgemeinzustand. Bei Familien müssen die Wohnungen dann aber etwas größer sein, da ja meist mehrere Personen zur Familie gehören. Von Vorteil für viele Familien wäre es, zumindest aus unserer Erfahrung mit dieser Zielgruppe und deren Anforderungen, wenn die Zimmer alle von einem Flur aus begehbar wären. Wichtig ist diesem Personenkreis bei einer Wohnimmobilie, dass sie einen großen Wohn- und Essbereich vorfinden oder gestalten können. Immobilien sind für Familien vor allem in den Vorstädten und Peripherien von Ballungszentren interessant. Eine weitere Zielgruppe, die zukünftig deutlich mehr Aufmerksamkeit gewinnen wird, sind die Senioren. Diese Zielgruppe sucht ebenso bezugsfreie Immobilien, die am besten barrierefrei im Erdgeschoss liegen. Die soziale Infrastruktur ist diesem Personenkreis ein besonderes Anliegen. Dabei spielt die Makrolage/Stadt/Stadtrand keine größere Rolle. Der Mikrostandort ist entscheidend bei der Wohnungssuche. 

Bei der Zielgruppenfindung ist auch zu berücksichtigen, ob potenzielle Käufergruppen mehr Wert auf einen günstigen Preis oder eine optimale Ausstattung und Sicherheit legen. Es gibt zahlreiche Typisierungen von Immobilienkäufern. Wir finden diese Einteilung von Kauftypen bei Immobilien passend.

2.1 Immobilienkäufertypen können wie folgt unterschieden werden:

2.1.1 Der Individual Käufer

Dieser Personenkreis sucht beim Erwerb einer Immobilie nach Einzel- und Liebhaberobjekten, gerne auch Bauernhöfe oder ein Baudenkmal.

2.1.2 Der Budget Käufer

Will eine Immobilie für sich und seine Familie und verwendet dafür Erspartes und sonstiges Vermögen bzw. finanziert die Immobilie.

2.1.3 Der Anlage Käufer

Dieser Personenkreis möchte sein Vermögen optimal anlegen und dabei, wegen der krisenfesten Anlageform, bevorzugt in Immobilien investieren, die gute Renditen erwirtschaften.

2.1.4 Der Luxus Käufer

Wichtig ist für diese Interessenten einer Immobilie, dass die Ausstattung gehoben bis sehr gehoben ist. Dieser Erwerbertyp möchte auch gerne in der Nähe bzw. in Top Lagen der A-Städte oder Landkreise kaufen.


walther immobilien bietet ihnen nach der Objektaufnahme vor Ort und der Sammlung aller Daten zu Ihrer Immobilie eine kleine Präsentation der Vor- und Nachteile Ihrer Eigentumswohnung an. Dabei werden ihnen dann mögliche Handlungsschritte zur Behebung der Nachteile Ihrer Immobilie aufgezeigt, die potenzielle Zielgruppe der Immobilie festgelegt und die grundsätzliche Vermarktungsstrategie festgelegt. In diesem Zusammenhang kann auch eine Marktanalyse sinnvoll sein. Manchmal gelingt das Matching der Immobilie mit einem passenden Käufer schon durch die interne Datenbank von walther immobilien. Die Suchkundenpflege wird bei walther immobilien großgeschrieben. Auf Wunsch des Kunden werden die Marketinginstrumente zusammengestellt und eine Off- und Online Marketing Kampagne festgelegt. walther immobilien bietet dabei die „klassische Vermarktung“ in diversen Printmedien, aber auch die Platzierung und Bewerbung der Immobilie in allen relevanten sozialen Medien (Facebook, Instagram, Twitter, Snapchat, WhatsApp, LinkedIn, Xing) und Immobilienportalen, an. Über unsere zahlreichen Kooperationspartner im Netzwerk von walther immobilien gibt es multiple Vermarktungsmöglichkeiten, die dem individuellen Charakter der Immobilie gerecht werden können. Um den Charakter der Immobilie sichtbar zu machen, werden im Rahmen der visuellen Präsentation einer Immobilie auf Wunsch neueste 360 Grad Rundgänge (ogulo, matterport, 3 D Animationen) oder Objektvisualisierungen, mithilfe einer Drohne, erstellt und angeboten. Vor Ort wird bei einer offensiven Vermarktung ein Schild/Plakat/Aushang angebracht, der für alle Personen der Nachbarschaft etc. sichtbar macht, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Daraus ergeben sich oftmals auch schon konkrete Kaufinteressen. Sie finden auf unserer Website eine kurze Beschreibung unserer Immobilienpräsentation.

2.2 Das Exposé

Bekanntester Bestandteil einer Immobilienvermarktung ist das Exposé. Fast jeder hat schon einmal diesen Begriff gehört. Im Kontext einer Immobilienpräsentation versteht man allerdings ein strukturiertes und visuell ansprechendes Präsentieren eines Immobilienangebotes. Der Informationsgehalt des Textes eines Exposés sollte diese Bestandteile beinhalten:

  • Lage der Immobilie (Stadt, Stadtteil, Straße)
  • Baujahr des Gebäudes, indem sich die Eigentumswohnung befindet
  • Den grundsätzlichen Zustand der Wohnung beschreiben
  • Welche Sanierungen/Modernisierungen in der Eigentumswohnung wurden durchgeführt
  • Zimmeranzahl der Wohnung
  • Wohnungsgröße als Wohnflächenangabe in m²
  • Kurze Grundrissbeschreibung
  • Ausstattung der Wohnung beschreiben
  • Höhe des Hausgeldes und evtl. weitere Kosten
  • Soziale Infrastruktur wie z.B. Einkaufsmöglichkeiten, Kitas, Ärzte, Verkehrsanbindung etc.

Ein visuell und informativ gestaltetes Exposé führt dann zwangsläufig, durch den Einsatz diverser Marketinginstrumente unterstützt, zu Besichtigungsterminen. walther immobilien bietet ihnen als Verkäufer einer Eigentumswohnung ein ausführliches und selektives Besichtigungsmanagement an. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Sie!

Kontakt: Tel: 033205 299704Mobil: 01577 4885873