Immobilienbewertung

1. Was ist meine Immobilie eigentlich wert?

Diese zentrale Frage stellen sich alle Hausverkäufer größtenteils zuerst. Sie kennen vermutlich noch ihren alten Kaufpreis oder dieser steht in den verfügbaren Unterlagen und sie kennen ihre Restschuld, wenn sie das Haus finanziert haben. Das alles interessiert den potenziellen Käufer aber nicht wirklich. Für diesen ist nur der Verkehrs- oder Marktwert entscheidend. Dieser ist übrigens als Definition im Baugesetzbuch (BauGB) in § 194 beschrieben. Mit einfachen Worten ausgedrückt: Der Marktwert ist der Preis, den der Käufer dem Verkäufer zu bezahlen bereit ist.

2. Wie wird der Verkehrs- oder Marktwert ermittelt?

Dazu stehen 3 Verfahren zur Verfügung. 

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt bei Ein- und Zweifamilienhäusern überwiegend zur Anwendung und orientiert sich im Großen und Ganzen an den Herstellungskosten des Hauses und seinem Modernisierungszustand bzw. der Ausstattung. Das Ertragswertverfahren wird bei Eigentumswohnungen und bei Gewerbeimmobilien angewendet und orientiert sich an der Miethöhe des Objektes. Am weitesten verbreitet ist aber das Vergleichswertverfahren. Dabei wird die Immobilie in ähnlicher Lage und Größe und deren tatsächlicher Verkaufspreis verglichen. Die Daten stellt der örtliche Gutachterausschuss (GAA) zur Verfügung.

walther immobilien bietet ihnen eine unverbindliche Immobilienbewertung an. Sie erhalten dann einen Verkehrswert der Immobilie. Wir entwickeln daraus dann einen Angebotspreis für die Vermarktung.

3. Was bedeutet Verkehrs- oder Marktwert?

Seit der Gesetzesänderung des Baugesetzbuches (BauGB) von 2004 wird Marktwert und Verkehrswert synonym verwendet. Der Marktwert definiert sich als der aktuelle Wert einer Immobilie. Die genaue Definition ist im § 194 Baugesetzbuch beschrieben.

4. Was bedeutet Grundstückswert?

Der Grundstückswert wird oft auch Bodenwert genannt. Dieser Bodenwert ist der Wert eines unbebauten Grundstücks. Selbst wenn sich darauf Objekte befinden, aber nur der reine Grundstückswert ermittelt werden soll, dann werden Faktoren wie Lage, Größe, Zuschnitt und bauliche Nutzung zur Bewertung des Grundstücks herangezogen. Dabei spricht man dann vom „reinen Bodenwert“. Die sogenannte ImmoWertVerordnung regelt in § 16, dass der finanzielle Wert des Bodens mit einem mittelbaren oder unmittelbaren Vergleichswertverfahren errechnet wird. Im Rahmen des unmittelbaren Vergleichswertes werden die tatsächlich verkauften und vergleichbaren Grundstücke zur Preisfindung herangezogen. Diese stellt der örtliche Gutachterausschuss (GAA) auf Anfrage zur Verfügung. Dieser ist dazu verpflichtet, Auskunft zu geben, wie er auch weiterhin dazu verpflichtet ist, eine Kaufpreissammlung der tatsächlichen Immobilienverkäufe anzulegen und auszuwerten. Die Notare in Deutschland geben dazu die in den Kaufverträgen festgelegten Kaufpreise der Immobilien an den jeweiligen Gutachterausschuss weiter. Das mittelbare Vergleichswertverfahren wird mithilfe des Bodenrichtwertes ermittelt. Meistens entspricht der Bodenrichtwert nicht exakt dem tatsächlichen Bodenwert. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert, der in einer(m) Kommune/Stadtgebiet überwiegend in Bezug auf Fläche und Größe vorkommt.

5. Bedeutung des Bodenrichtwerts für die Wertermittlung

Der Bodenrichtwert (BRW) bildet den durchschnittlichen Wert der Lage pro m² Grundstücksfläche ab. Diese Aufgabe übernimmt immer der örtliche Gutachterausschuss. Im § 196 Baugesetzbuch ist darüber hinaus geregelt, dass die Bodenrichtwerte für jedermann zugänglich gemacht werden müssen. Dies geschieht in der Regel alle 2 Jahre. In Berlin und Teilen Brandenburgs wird vom Gutachterausschuss ein jährlicher Grundstücksmarktbericht erstellt, der die aktuellen Bodenrichtwerte des Vorjahres beinhaltet. 

6. Einflussfaktoren für den Bodenwert

a) Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist für alle Eigentümer eine wichtige Grundlage. Dieser regelt in einem begrenzt definierten Bereich, z.B. in einer Gemeinde, so gut wie alles, was gemacht werden darf. Wie hoch kann man maximal bauen? Welche Nutzungsart (Wohnen und Gewerbe) ist erlaubt? Diese Fragen und viele mehr werden im Bebauungsplan geregelt. Es geht sogar im Bebauungsplan darum, welche Bepflanzung erfolgen darf. Bevor so ein Bebauungsplan aufgestellt wird, vergehen in Deutschland durchaus mal 10 Jahre. Das liegt auch daran, dass der Prozess der Aufstellung und Bekanntmachung eines Bebauungsplans festgelegt ist. Bürger können vor der Verabschiedung eines Bebauungsplanes ihre Einwände erheben. Dann wird er korrigiert und wieder für die Öffentlichkeit einsehbar in den Ämtern ausgelegt, bis es keine Veränderungen mehr gibt. 

Dies ist ein Grund für die schleppende Neubautätigkeit. Problem ist auch, dass ein Bebauungsplan dauerhaft Geltung besitzt und nur schwer geändert werden kann, was Nachverdichtung in den Städten und die Ausweisung von neuem Bauland deutlich beeinträchtigt. 

b) Ausrichtung des Grundstücks

Die Ausrichtung eines Grundstückes hat auch Einfluss auf den Bodenwert. Das ist insofern gut nachvollziehbar, als ein freier Ausblick und eine gute Aufteilung des Grundstückes den Wert des Grundstückes erhöhen. Ein schattiges Grundstück wird dagegen einen weniger hohen Bodenwert erzielen können.

c) Bodenbeschaffenheit

Die Eigenschaften des Bodens spielen für den Bodenwert ebenfalls eine Rolle. Ein Grundstück das ebenerdig, tragfähig und gut bebaubar ist, stellt einen größeren Wert dar, als ein mit Altlasten versehenes Grundstück in Hanglage. 

Tipp von walther immobilien: Vor dem Kauf eines Grund- und Bodens einen Auszug aus dem Altlastenkataster beantragen!

d) Grad der Erschließung

Wenn ein Bauantrag gestellt wird, sollte das Grundstück erschlossen sein sonst gibt es keine Baugenehmigung. Es muss eine Anbindung an das Straßennetz bestehen und die Wasserversorgung gesichert sein. Strom, Kabelversorgung und Abwasserentsorgung müssen ebenfalls vorhanden sein.

7. Merkmale der Wertermittlung einer Immobilie

Der Wert einer Immobilie wird durch mehrere Kriterien bestimmt. Diese sind u.a.:

  • Grundstücksgröße
  • Baujahr des Gebäudes (Restnutzungsdauer)
  • Beschaffenheit des Grundstücks
  • Die Bauweise der Gebäude
  • Der Modernisierungsgrad der Häuser und Wohnungen
  • Das Umfeld des Grundstücks
  • Die Lage des Grundstücks
  • Die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks

8. Verfahren der Wertermittlung einer Immobilie

Die Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie wurden bereits erwähnt. Hier noch einmal eine kurze Beschreibung der drei gängigsten Verfahren.

a) Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird von Experten am häufigsten angewandt, da es das Marktgeschehen am besten wiedergibt. Es wird bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Grundstücken, Gewerbe und Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet. Dabei werden vergleichbare Kaufpreise und Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse für dieses Verfahren verwendet. Die Vergleichsfaktoren beziehen sich auf Fläche und Raum und bilden dann den Gebäude- und Bodenwert ab. Wenn Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die nur das Gebäude betreffen, muss der Bodenwert getrennt berücksichtigt werden.

b) Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren müssen der Wert des Bodens, die Herstellungskosten des Gebäudes (NHK 2010) und die Kosten für die Außenanlagen, wie Wege und Garagen, ermittelt werden. In dem Verfahren wird berücksichtigt, ob ein Haus einen Keller hat oder nicht, ob ein Dachgeschoss existiert und dieses ausgebaut ist. Es werden die Bauteile der Baubeschreibung, wie Außenwände, Innenwände, Deckenkonstruktionen, Dach, Türen, Treppen, Sanitäranlagen und Heizungsanlagen, nach Qualität gewichtet. Die Grundlage dafür bildet die Sachwertrichtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau, und Stadtentwicklung vom 05.09.2012. Diese gliedert sich nach Standardstufen von 1 bis 5 und muss bei der Objektaufnahme der Immobilie vor Ort sachverständig eingeschätzt werden. Das Alter des Gebäudes muss ebenfalls im Rahmen der Alterswertminderung, die jährlich 1,25 % beträgt, berücksichtigt werden. Der Modernisierungsgrad wird nach der Sachwertrichtlinie ebenfalls bestimmt. Dieser beeinflusst das Alter bzw. die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Schließlich wird der Bodenwert mithilfe des Bodenrichtwertes ermittelt. Letztendlich kommt dann noch ein Marktanpassungsfaktor zur Anwendung, der vom örtlichen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt wird. Im Ergebnis erhält man dann einen Sachwert eines bebauten Grundstücks zu einem Wertermittlungsstichtag. Dieses Verfahren findet besonders für Ein- und Zweifamilienhäuser Anwendung.

c) Ertragswertverfahren

Das Verfahren wird bei Mehrfamilienhäusern und Geschäftsgrundstücken wie Büro- und Geschäftshäusern oder Einkaufszentren angewendet, um die Reinerträge einer Immobilie zu bestimmen. Das nennt man dann „Kapitalisierung“ der künftigen Überschüsse, die durch Mieteinnahmen mit dieser Immobilie erzielt werden können. Es wird zunächst der Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) ermittelt. Danach erfolgt die Ermittlung der Nettokaltmiete für das Objekt aus den qualifizierten Mietspiegeln oder anderen verfügbaren Quellen. Diese Nettokaltmiete wird für das laufende Jahr berechnet und bildet den Jahresrohertrag des Gebäudes. Davon werden die nicht auf die Miete umlegbaren Bewirtschaftungskosten, wie Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis, abgezogen. Dieser Wert wird Jahresreinertrag genannt. Danach wird eine Bodenwertverzinsung ermittelt, die durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszins errechnet wird und ebenfalls vom Jahresreinertrag subtrahiert wird. Der Liegenschaftszins wird vom örtlichen Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt und ist dort zu erfragen. Dieser bildet das Risiko ab, das zukünftige Zahlungen beinhalten können. Nach Abzug der Bodenwertverzinsung erhält man dann denn Reinertrag des Gebäudes. Dieses Vorgehen spiegelt die Trennung in der Bewertung von Boden und baulichen Anlagen wider, die in der deutschen Bewertungspraxis vollzogen wird. Die Nutzbarkeit von Gebäuden ist zeitlich begrenzt, während der Bodenwert beständig bleibt. Der Reinertrag ist also der finanzielle Nutzen eines Gebäudes auf Zeit. Dieser Reinertrag wird dann noch mit einem Barwertfaktor oder Vervielfältiger multipliziert, um dann schließlich den Ertragswert eines Gebäudes zu erhalten. 

9. Makrofaktoren

Preise für Immobilien unterliegen auch sogenannten Makrofaktoren. Diese sind:

  • Die konjunkturelle Entwicklung der Wirtschaft
  • Die Einkommenssituation der Bevölkerung
  • Die Arbeitslosenquote
  • Die Bevölkerungsentwicklung
  • Die Inflationsrate
  • Nicht zuletzt: vor allem durch die Höhe der Zinsen

10. Mikrofaktoren

Auch die Mikrofaktoren, also die Einflüsse am Standort der Immobilie, wie z.B. der Plan, eine neue Schule oder ein Einkaufszentrum im Umfeld zu errichten bzw. eine gute Nachbarschaft, wirken sich ebenso wertbeeinflussend auf das Objekt aus. In diesen Fällen eher positiv wertsteigernd. 


Das hört sich alles komplizierter an, als es tatsächlich ist. Sie können den Wert ihrer Immobilie auch bequem durch walther immobilien ermitteln lassen.