Investitionen in Immobilien

Investition in Immobilien zum Eigennutzen und als Kapitalanlage

 

Gliederung

  1. Makrolage
  2. Mikrolage
  3. Gründe für Investitionen in Immobilien
  4. 5% Rendite für rentierende Investition

 

  1. Makrolage

Unter Makrolage werden im Allgemeinen die Städte und Gemeinden in ihrer Gesamtheit verstanden. Dabei wird von einer Einteilung in A, B, und C Lagen gesprochen. A Standorte sind meist die Großstädte in Deutschland. Zu den A Städten zählen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Köln. B Lagen wären Städte mit einer Einwohnerzahl von 250.000 bis annähernd 650.000 wie beispielsweise Heidelberg oder Wuppertal. Zu den C Lagen in Deutschland zählen Städte unter 250.000 Einwohnern wie Regensburg oder Erlangen.

 

  1. Mikrolage

Unter einer Mikrolage werden Stadtteile bzw. Kieze (Berlin) verstanden oder auch einzelne Straßenzüge in den Städten. Aber auch die nähere Umgebung eines Standortes und dessen Infrastruktur wie Kindergärten, Schulen, Praxen, Einkaufsmöglichkeiten oder Erholungsmöglichkeiten werden als Mikrostandortfaktoren bezeichnet.

 

  1. Gründe für Investitionen in Immobilien

Das Eigentum an Immobilien trägt in Deutschland wesentlich zum Aufbau des steuerfreien Vermögens bei. Die Entwicklung auf dem deutschen und europäischen Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren gezeigt, dass der Wert von Häusern und Grundstücken immer stärker steigt. Grund und Boden war, ist und bleibt immer wertstabil. Immobilien verlieren nicht an Wert. Es ist eher das Gegenteil zutreffend, denn der Anleger kann sicher sein, dass sein eingesetztes Kapital den Wert behält. In Deutschland ist eine vergleichsweise niedrige Inflationsrate die Regel. Dennoch vernichtet die sukzessive Geldentwertung jedes Jahr einiges an Vermögen. Bei einer Investition in Immobilien treten solche Entwicklungen nicht auf, denn ein Grundsatz steht fest: Sachwert geht über Geldwert.

Eine Investition in Immobilien führt zu einer direkten Verzinsung und zu kontinuierlichen Mieteinnahmen. Bei einer Investition in Immobilien ist ein Kapitalanleger relativ unabhängig von Banken und erhält regelmäßig Mieteinnahmen. Die Miete bildet monatlich für den Kapitalanleger ein passives Einkommen. Eine Investition in Immobilien bedeutet für den Anleger somit zweierlei: Eine stabile Verzinsung durch die Mieteinnahmen und dadurch ein geringes Risiko. Wenn sie als Investor in Immobilien als Kapitalanlage investieren, haben sie zahlreiche Möglichkeiten, um Immobilien steuerlich absetzen zu können. Bei einem vermieteten Objekt können zahlreiche Ausgaben für die Immobilie als absetzungsfähige Kosten steuerlich geltend gemacht werden wie z.B. der Kaufpreis und die Baukosten der Immobilie, aber auch Zahlungen für nötige Reparaturen, Garten oder Kaufnebenkosten des Objektes. Mieterträge gelten allerdings als Einnahmen und müssen wie ein normales Einkommen versteuert werden. Eine Immobilieninvestition ist perfekt für die Altersvorsorge. Das gesetzliche Rentensystem reicht leider nicht mehr aus, um den Lebensstandard im Alter zu sichern. Je frühzeitiger die Investition getätigt wird, desto schneller ist man im Alter schuldenfrei und verfügt über regelmäßige Mieteinnahmen. Im Falle des Eigenbedarfs der Immobilie entstehen im Alter keine Kosten für Wohnen. Politische Entscheidungen tangieren sie nicht unbedingt bei ihrer Kaufentscheidung einer Immobilie. So kommt Ihnen die lockere Geldpolitik der EZB eher zugute, da die Zinsen so niedrig wie niemals zuvor sind. Sogar Negativzinsen sind 2020, z.B. von der KfW-Förderbank, für Immobiliendarlehen angekündigt. Immobilien erhöhen Ihre Bonität. Hat man schon eine oder mehrere Immobilien erworben, so können bei einer weiteren Finanzierung mit der Bank deutlich bessere Konditionen erwartet und verhandelt werden. Deshalb ist man für ein weiteres Investment ein gern gesehener Ansprechpartner bei seiner finanzierenden Bank. Bei Zahlungsverzug hat die Bank die Immobilie als Sicherheit und kann auf das Objekt zur Schuldentilgung zurückgreifen.

 

  1. 5% Rendite für rentierende Investition

Eine Immobilie und der dafür zu zahlende Kaufpreis wird dann als rentabel bezeichnet, wenn die Anzahl der Jahresmieten für den Kauf den Faktor 20, also 20 Jahresmieten, nicht übersteigt. Der Faktor 20 entspricht in etwa 5% Bruttorendite pro Jahr. Ist der Faktor höher, beispielsweise 30, dann ergibt das entsprechend weniger Rendite, also ca. 3,33%. Im Falle der 5% Rendite als Mindestanforderung an eine Immobilieninvestition ist davon auszugehen, dass ca. 1% des Kaufpreises für Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen veranschlagt werden müssen. Weitere Kosten entstehen durch die Finanzierung. Dabei geht man von 2% Zinsen und 2% Tilgung aus. Wird also eine Rendite jährlich in Höhe von 5% des Kaufpreises erzielt, dann kann die Immobilie durch die Einnahmen von Miete ohne eigene Kosten finanziert werden. Wird gar, durch höhere Mieteinahmen, ein positiver Cash Flow, also eine Mehreinnahme im Verhältnis zu den Kosten erzielt, verdient man ab diesem Zeitpunkt sofort Geld und das Investment amortisiert sich früher.

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