Gerüche in der Mietwohnung

gerueche in der mietwohnung

Gerueche in der Mietwohnung

In der Süddeutschen Zeitung war zu lesen, dass im Mietshaus auch die Dämpfe aus der Küche unangenehme Folgen haben können. Erst extreme, über das normale Maß hinausgehende Geruchsbelästigungen können Anlass für eine Mietminderung sein. So konnte ein Mieter seine Miete um 5% kürzen, obwohl ihm bei Vertragsabschluss bekannt war, dass unter seiner Wohnung eine Fleischerei betrieben wird. Allerdings konnte nicht wissen, dass die Gerüche nach Fleisch- und Wurstwaren durch die undichten Fußbodendielen in seine Wohnung dringen würden. Ein Gericht war der Ansicht, dass der Mieter dabei nicht einmal durch Verschließen der Türen und Fenster Abhilfe schaffen kann. Die Geruchsbelästigung wäre nicht üblich und daher vom Mieter auch nicht hinzunehmen (Amtsgericht Pankow/Weißensee, 05.08. 2004, 3 C 71/03). Andere Gerichte lehnen dagegen eine Mietminderung wegen Essensgerüchen ab. Wenn Nachbarn zu unterschiedlichen Zeiten und jeweils nach ihrem eigenen Geschmack kochen, sei das grundsätzlich hinzunehmen, befand das Landgericht Essen (23.09.1999, 10 S 491/98), auch wenn dies nicht unbedingt den Vorstellungen der Bewohner entsprechen sollte.

Stinkt es zu sehr, kann Mietminderung durchgesetzt werden

Wenn es nach zersetzendem organischen Müll und menschlichen Exkrementen riecht oder ein Hund aus dem Haus auf die Treppen pinkelt, dann können andere Bewohner die Miete schon mal um zehn Prozent mindern. In einem Fall ließ ein kranker Mieter seine Wohnungstür zum Entlüften jeweils längere Zeit offenstehen, sodass seine Gerüche in den Flur drangen. Zudem lüftete er des Öfteren, nachdem ihm regelmäßig das Essen angebrannt war. Mieter aus dem Haus beschwerten sich darüber, dass sie das Treppenhaus nur noch mit einem Tuch vor dem Mund und der Nase betreten können (Amtsgericht Charlottenburg, 12.07.2010, 213 C 94/10). Gegen den Geruch aus einer Dunstabzugshaube können sich Bewohner in der Regel nicht wehren. Ein Gericht bewertet das als unwesentliche Beeinträchtigung. Das Gerät wäre nicht dauernd in Betrieb, sondern nur bei der Zubereitung einer warmen Mahlzeit am Tag (Amtsgericht Meldorf, 24.06.1998, 31 C 1038/98), so die Begründung der Richter.

Geruchsbelästigungen durch Raucher sind durchaus ambivalent zu betrachten. Das Landgericht Berlin weigerte sich, darin eine Beeinträchtigung der Wohnqualität zu sehen (03.03. 2009, 63 S 470/08). Ein Vermieter könne dem Mieter im EG keine Vorschriften über das Rauchen machen. 

Anders das Landgericht Hamburg: Die unter den Mietern wohnenden Nachbarn waren starke Raucher und qualmten auf dem Balkon, sodass der Rauch nach oben stieg und durch die geöffneten Fenster in die Wohnung drang. Es genüge, so das Gericht, dass ein unangenehmer Geruch wahrzunehmen war. Die Folge war, dass der Mitmieter die Miete um fünf Prozent reduzieren konnte (15.06. 2012, 311 S 92/10).

Im Zweifelsfall kommt der Richter zum Haus, um selbst zu riechen

Doch nicht nur starke Raucher sorgen oft für Unmut. Tiere in der Wohnung können Gestank verursachen und Streit unter den Nachbarn auslösen. Laut Mietvertrag durfte ein Bewohner ein Hausschwein halten, sofern dadurch andere Hausbewohner und Nachbarn nicht belästigt werden. Die gelegentliche Wahrnehmung unangenehmer Gerüche bei geöffneter Wohnungstür sei kein Grund, die Schweinehaltung zu verbieten, so ein Richter. Ob es im Treppenhaus früher „nach Schwein gestunken“ habe, wäre nicht erheblich, denn damit sei nicht gesagt, dass dies künftig ebenfalls der Fall sein werde (Amtsgericht Berlin-Köpenick, 13.07.2000, 11 C 88/00).

Beim Thema Geruchsbelästigungen geht es aber nicht um subjektive Befindlichkeiten einzelner Mieter. Es komme immer darauf an, wie ein objektiv denken und handelnder Mensch dieses empfindet, laut Angabe eines mit diesem Fall beschäftigten Anwalts. In diesem Sinne müsse letztlich auch der Richter entscheiden. So sind von Mietern in einem Mehrfamilienhaus leichte Geruchsbelästigungen von älteren, mitunter kranken und pflegebedürftigen Nachbarn hinzunehmen (Landgericht Siegen, 10.01.2006, 1 S 117/05).

Kommt es aber zu einer erheblichen Geruchsbelästigung, muss der Mieter das dem Vermieter melden. Maßgeblich wäre dann, wie lange der Mietgebrauch beeinträchtigt wurde oder welche Ursache und Intensität die Gerüche haben. Dafür muss der Mieter, der eine Mietminderung verlangt, den Beweis antreten. Dauern die Belästigungen an, kann sich der Richter bei einem Ortstermin selbst einen Eindruck von der Situation verschaffen. Geht es dagegen um Geruchsbelästigungen, die in der Vergangenheit auftraten oder um solche, die nur unregelmäßig auftreten, muss der Mieter Auskunft darüber geben können, um welche Art und Intensität von Gerüchen es sich gehandelt hat und in welcher Häufigkeit, zu welcher Tageszeit und in welcher Dauer sie aufgetreten sind (Bundesgerichtshof, 29.02.2012, VIII ZR 155/11).

Kommt der Gestank aus einer extrem vermüllten Wohnung, so kann der Eigentümer dem Mieter nach einer vorherigen Abmahnung fristlos kündigen (Amtsgericht München, 08.08.2018, 416 C 5897/18). Ebenso entschied das Amtsgericht Saarbrücken. Ein unzumutbarer Gestank in der Wohnung und im Treppenhaus, etwa durch stinkende Kleidung, verdorbene Speisereste und Lebensmittel sowie Ungezieferbefall, können nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen (29.10.1993, 37 C 267/93).

  27. September 2019
  Kategorie: Mietrecht