Die neue Grundsteuerreform – eine Mammutaufgabe für die Behörden

Grundsteuerreform walther immobilien michendorfGrundsteuerreform: Die westlichen Punkte und Folgen des Gesetzesentwurfs werden nachfolgend ausgeführt.

  • Der Wert von Wohngrundstücken wird nach dem Ertragswertverfahren bewertet und Geschäftsgrundstücke im Sachwertverfahren. Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert der zuständigen Gutachterausschüsse zur Bewertung verwendet.
  • Gemeinden haben das Recht, den Hebesatz eigenverantwortlich festzusetzen.
  • Bei Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern werden die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten zu Grunde gelegt. Um Unterschiede zwischen den Gemeinden auszugleichen werden Zu- und Abschläge, entsprechend den unterschiedlichen Mietlevels, eingerechnet.
  • Bei Mischgebieten (Wohnen und Gewerbe) wird das vereinfachte Sachwertverfahren angewendet.
  • Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke werden ebenfalls nach dem Ertragswert Verfahren bewertet und zwar bundesweit nach dem Eigentümerprinzip.
  • Land- und forstwirtschaftliche Wohngebäude und Grundstücke werden der Grundsteuer B zugerechnet.
  • Eine sogenannte Steuermesszahl bildet den Faktor des neu ermittelten Grundsteuerwertes (jährliche Grundsteuereinnahmen bundesweit ca. 14,7 Mrd. €) und wird mit 0,34 von Tausend bzw. bei wirtschaftlichen Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens mit 0,55 von Tausend angesetzt.
  • Für Wohngrundstücke des öffentlich geförderten Wohnraums wird die Steuermesszahl nochmal um 25 % gesenkt.
  • Baureife unbebaute Grundstücke können von den Gemeinden mit der neuen Grundsteuer C besteuert werden.
  • Eine Änderung des Grundgesetzes ermöglicht es den Ländern eigene Modelle anzuwenden.
  • Die Folgen der Grundsteuerreform könnten sein, dass die Werte der Grundstücke ansteigen. Dies könnte besonders auf die Wohngrundstücke zutreffen, bei denen die Bodenwerte in den letzten Jahren angestiegen sind. Zum Ausgleich wird die Steuermesszahl, mit der der Grundstückswert multipliziert wird, abgesenkt.
  • Momentan kann die Grundsteuer bei vermieteten Grundstücken noch auf die Mieter als Teil der Betriebskosten umgelegt werden. Das Land Berlin hat aber bereits Überlegungen angestellt, diese Umlage zu kappen. Wird das Realität, könnte der Hebesatz der Gemeinden Immobiliengewinne deutlicher abschöpfen.
  • Es werden durchschnittliche Mieten des statistischen Bundesamtes verwendet.
  • Der Wert des Grundstücks wird in Zukunft vor allem vom Bodenwert bestimmt. Wohngrundstücke die sich in einer guten Lage mit relativ niedrigen Mieten befinden, könnten gegenüber Wohngrundstücken mit hohen Mieten und einer schlechteren Lage benachteiligt sein. Dieses hätte eine unterschiedliche Steuerlast in Städten und Kommunen zur Folge. Das Bundesland Bayern möchte diese Effekte vermeiden und will eine einheitliche Flächenberechnung durchführen.

Der Wert des Grundstücks berechnet sich aus den Angaben zur Wohnfläche, der Nettokaltmiete, dem Mietniveau der Gemeinde, dem Baujahr des Gebäudes, dem Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße.

Im Ertragswert wird der Wert eines Grundstücks aus seinem nachhaltig erzielbaren Reinertrag der Mieteinnahmen ermittelt. Des Weiteren ist der Barwert aller zukünftigen Erträge mit dem Barwertfaktor zu ermitteln. Die Nutzungsdauer eines Gebäudes ist endlich während der Bodenwert dauerhaft werthaltig ist.

Die Erträge für ein Gebäude können nur für die verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt werden.

Ein Teil der Mieten wird für den Grund und Boden gezahlt und nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes bleibt lediglich der Wert des Grund und Bodens übrig.

Quelle: IVD

  26. Oktober 2019
  Kategorie: Kosten/Finanzierung